cp_proiect lege privind infiintarea,organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor

PARLAMENTUL   ROMÂNIEI CAMERA   DEPUTATILOR       SENATUL LEGE PRIVIND ÎNFIINTAREA, ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA ASOCIATIILOR DE PROPRIETARI SI ADMINISTRAREA CONDOMINIILOR CAPITOLUL I

PREVEDERI GENERALE

Art. 1 (1) Prezenta lege reglementeaza aspectele juridice, economice si tehnice cu privire la:

a) înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari din cadrul condominiilor cu cel putin 3 unitati de proprietate imobiliara;

b) administrarea, întretinerea si folosirea imobilelor sau grupurilor de imobile din condominii care au în structura lor locuinte sau spatii cu alta destinatie decât aceea de locuinta, aflate în proprietatea a cel putin 3 persoane fizice sau juridice, fiecare proprietar având o proprietate individual a si o cota-parte din proprietatea comuna.

(2)Prezenta lege se aplica proprietarilor si asociatiilor de proprietari din condominii.

(3)Daca numarul unitatilor de proprietate imobiliara scade sub 3 urmare a unor acte de înstrainare, asociatia de proprietari legal constituita în conditiile prezentei legi, îsi pierde personalitatea juridica. În acest scop proprietarul sau proprietarii vor cere judecatoriei, în a carei circumscriptie teritoriala se afla imobilul, anularea personalitatii juridice.

Art. 2 În sensul prezentei legi, termenii si expresiile de mai jos au urmatoarele semnificatii:

a)Condominiu - imobil format din teren cu una sau mai multe constructii, în care exista proprietati individuale si cote-parti de proprietate comuna detinute în coproprietate, pentru

care se întocmeste o carte funciara colectiva si câte o carte funciar a individuala pentru fiecare proprietate individuala aflata în proprietate exclusiva, care poate fi reprezentata de locuinte si/sau spatii cu alta destinatie, dupa caz. Constituie condominiu:

1. cladiri cu mai multe locuinte sau spatii cu alta destinatie în care exista proprietati individuale si proprietati comune;

2. cladiri multietajate; un tronson cu una sau mai multe scari din cadrul cladirii multitajate în cazul în care se poate delimita proprietatea comuna;

3. un ansamblu rezidential format din locuinte si/sau constructii cu alta destinatie, amplasate izolat, însiruit sau cuplat, în care exista proprietati comune si proprietati individuale;

4. orice alte imobile care au în componenta terenuri, amenajari si/sau servicii comune, parcele de teren, construite/neconstruite, care fac obiect de drept al proprietatii comune.

b)Proprietate individuala – locuin ta sau spatiul cu alta destinatie decât aceea de locuin ta, parte dintr-un condominiu, destinata locuirii sau altor activitati, detinuta în proprietate exclusiva. Proprietatea individuala, care constituie bunul principal, împreuna cu cota-parte din proprietatea comuna constituie o unitate de proprietate imobiliara;

c)Parti comune - partile din cladire si/sau din terenul aferent acesteia, care nu sunt proprietati individuale si sunt destinate folosintei tuturor proprietarilor sau unora dintre acestia, precum si alte bunuri care, potrivit legii sau vointei partilor, sunt în folosinta comuna. Partile comune sunt bunuri accesorii în raport cu proprietatile individuale, care constituie bunurile principale. Toate partile comune formeaza obiectul proprietatii comune.

Constituie parti comune din condominiu urmatoarele:

1.terenul pe care se afla cladirea, compus atât din suprafa ta construita, cât si din cea neconstruita necesara, potrivit naturii sau destinatiei constructiei, pentru a asigura exploatarea normala a acesteia;

2.fundatia, curtile, gradinile, caile de acces;

3.cladirea propriu-zisa, elementele de echipament comun, inclusiv partile de canalizare aferente, care traverseaza proprietatile private;

4.corpurile de cladiri destinate serviciilor comune;

5.locurile de trecere, scarile si casa scarilor si coridoarele; peretii perimetrali si despartitori dintre proprietati si/sau spatiile comune; subsolul; cosurile de fum; holurile; instalatiile de apa si canalizare, electrice, de telecomunicatii, de încalzire si de gaze de la bransament/racord pân a la punctul de distributie catre partile aflate în proprietate exclusiva; canalele pluviale; paratrasnetele; antenele colective; podul; pivnitele, boxele, spalatoria, uscatoria; ascensorul; interfonul - partea de instalatie de pe proprietatea comuna; rezervoarele de apa; centrala termica proprie a cladirii; crematoriul; tubulatura de evacuare a deseurilor menajere; structura, structura de rezistenta; fatadele; acoperisul; terasele;

6.alte bunuri care, potrivit legii sau vointei partilor, sunt în folosinta comuna.

d)Parti comune aferente tronsoanelor sau scarilor care nu pot fi delimitate - cel putin o instalatie pe verticala care alimenteaza în comun tronsoane ori scari sau parti de constructie comune tronsoanelor ori scarilor, care nu pot fi definite separat din punct de vedere fizic ca pozitie si suprafata;

e)Cota-parte - cota-parte de proprietate comuna, exprimata procentual, care îi revine fiecarei proprietati individuale si este calculata ca raportul între suprafata utila a proprietatii individuale si suma suprafetelor utile ale tuturor proprietatilor individuale din condominiu. Suma cotelor-parti trebuie sa fie egala cu 100%, în caz contrar, acestea trebuie recalculate prin grija presedintelui asociatiei de proprietari, conform suprafetelor utile;

f)Proprietar – persoana fizic a sau juridica, titular al unui drept de proprietate asupra a cel putin o unitate de proprietate imobiliara dintr-un condominiu;

g)Asociatie de proprietari - forma de asociere autonoma si nonprofit a proprietarilor dintr-un condominiu;

h)Membru al asociatiei de proprietari – proprietarul semnatar al acordului de asociere s au al unui act aditional la acordul de asociere;

i)Acord de asociere - actul care consfinteste decizia proprietarilor de a se asocia în conditiile prezentei legi;

j)Statut - act sau ansamblu de dispozitii cu caracter oficial, prin care se reglementeaza scopul, structura si modul de organizare si functionare a asociatiei de proprietari, conform prevederilor prezentei legi;

k)Regulament al condominiului - document de ordine interioara al asociatiei de proprietari care contine totalitatea instructiunilor, normelor, regulilor care stabilesc si asigura ordinea si buna functionare a unui condominiu;

l)Cheltuieli ale asociatiei de proprietari - cheltuielile sau obligatiile financiare ale asociatiei care sunt legate de exploatarea, repararea sau întretinerea proprietatii comune, precum si cheltuielile cu serviciile de care beneficiaza proprietarii si care nu sunt facturate acestora în mod individual;

m)Cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari - suma corespunzatoare din cheltuielile asociatiei, pe care fiecare proprietar este obligat sa o plateasca lunar, conform prevederilor prezentei legi;

n)Certificat de calificare – actul care dovede ste calificarea profesionala pentru a îndeplini functia de administrator, în conformitate cu legislatia în vigoare;

o)Contract de administrare – acordul de vointa între o asociatie de proprietari si o persoana fizica autorizata, intreprindere individuala, intreprindere familiala sau o persoana juridica cu obiect principal de activitate administrarea condominiilor în vederea prestarii unor activitati si îndeplinirii unor obiective stabilite de asociatia de proprietari, conform legii. Contractul de administrare este un contract cu titlu oneros si se încheie în forma scrisa, pe o perioada determinata.

Art. 3 (1) În condominii, unitatile de proprietate imobiliara se supun prevederilor prezentei legi ca entitati evaluate individual.

(2)În aplicarea prevederilor prezentei legi, dovada dreptului de proprietate si a celorlalte drepturi reale asupra unei unitati de proprietate imobiliara se face numai pe baza actelor de proprietate sau a extrasului de carte funciara, potrivit dispozitiilor Codului Civil.

(3)Dreptul de proprietate comuna, fortata si perpetua asupra partilor comune ale unui imobil se valorifica numai împreuna cu dreptul de proprietate asupra proprietatii individuale.

(4)Terenurile cu sau fara constructii care fac obiectul prezentei legi se identifica prin numar cadastral sau numar topografic, dupa caz, adresa postala si numar de carte funciara.

Art. 4 (1) Partile comune si drepturile aferente acesteia nu pot face obiectul unei actiuni de partaj, ori a unei licitari fortate, cu exceptia situatiilor expres prevazute de lege.

(2) În cazul modificarii suprafetei utile a unei proprietati individuale, toate cotele-parti din condominiu, se modifica proportional.

Art. 5 (1) Înscrierea în cartea funciara colectiva a condominiului se face potrivit prevederilor legale în vigoare.

(2) Înscrierea condominiului se face de catre biroul de cadastru si publicitate imobiliara în circumscriptia caruia se situeaza acesta, la solicitarea oricarui proprietar din condominiu sau a asociatiei de proprietari.

Art. 6 În cazul unitatilor de proprietate imobiliara, cu mai mult de un proprietar, raporturile de coproprietate vor fi reglementate potrivit dreptului comun.

Art. 7 La solicitarea scrisa a asociatiilor de proprietari, semnata de presedinte, persoanele juridice care detin cartile tehnice ale condominiilor sunt obligate sa transmita asociatiei de proprietari, o copie dupa cartea tehnica a constructiei.

Art. 8 (1) Unitatile administrativ-teritoriale, autoritatile administratiei publice locale ori centrale sau orice alte institutii aflate în subordinea, sub autoritatea sau în coordonarea acestora care detin în proprietate unitati de locuit sau spatii cu alta destinatie decât aceea de locuin ta în condominii, au aceleasi drepturi si obligatii ca oricare alt proprietar si au obligatia sa mandateze persoane fizice sau juridice pentru a fi reprezentate în cadrul asociatiei de proprietari.

(2) Raporturile juridice stabilite de comun acord între locator si locatar, indiferent de statutul locuintei, precum si nerespectarea obligatiilor contractuale de catre locatar nu absolva proprietarul, în calitate de locator, de obligatiile sale fata de asociatia de proprietari, prevazute în prezenta lege.

Art. 9 Autoritatile administratiei publice locale, prin birourile de relatii cu publicul din cadrul acestora, asigura informarea asociatiilor si proprietarilor din condominii cu privire la restrictiile referitoare la culoare, aspect, materiale si altele asemenea aplicabile condominiilor, prevazute în regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de interventie aferente zonelor de interventie prioritara stabilite în cadrul programelor multianuale destinate cresterii calitatii arhitectural- ambientale a cladirilor, de reabilitare termica si de reducere a riscului seismic al constructiilor existente, aplicabile condominiilor, precum si la prevederile legale privind organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, conform legislatiei în vigoare.

CAPITOLUL II

ÎNFIINTAREA SI ÎNREGISTRAREA ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Sectiunea a 1 – Procedura de înfiin tare si înregistrare a asociatiilor de proprietari

Art. 10 Datorita starii de coproprietate fortata si perpetua, în scopul exercitarii drepturilor si obligatiilor ce le revin asupra proprietatii comune, proprietarii din condominii se constituie în asociatii de proprietari conform prevederilor prezentei legi.

Art. 11 (1) Asociatia de proprietari este forma juridica de organizare si de reprezentare a intereselor comune ale proprietarilor dintr-un condominiu, cu personalitate juridica, nonprofit, înfiintata în conditiile prezentei legi, având drept scop conservarea î n buna stare a imobilului, administrarea sigestionarea proprietatii comune, respectarea drepturilor si asumarea obligatiilor de catre toti proprietarii.

(2) Consecintele neluarii masurilor de organizare si functionare cu privire la administrarea si gestiunea proprietatii comune, sunt, dupa caz, în raspunderea juridica a tuturor proprietarilor sau, a proprietarilor care s-au opus acestor masuri, conform procesului verbal al adunarii generale/adunarii proprietarilor în vederea constituirii asociatiei de proprietari.

Art. 12 Pentru realizarea scopului mentionat la art. 11 alin. (1), asociatia de proprietari înfiintata în conditiile prezentei legi dobânde ste drepturi si îsi asuma obligatii fata de terti, în ceea ce priveste administrarea condominiului.

Art. 13 (1) Asociatia de proprietari se înfiinteaza prin acordul scris a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor dintr-un condominiu.

(2)În condominiile cu mai multe tronsoane sau scari se pot constitui asociatii de proprietari pe fiecare tronson ori scara în parte numai în conditiile în care proprietatea comuna aferenta tronsoanelor sau scarilor poate fi delimitata.

(3)Divizarea unei asociatii de proprietari existente în doua sau mai multe asociatii, pe scari sau tronsoane, se face cu acordul majoritatii proprietarilor din asociatia ce urmeaza a se diviza, cu respectarea prevederilor alin. (2).

(4)Asociatiile de proprietari înfiintate pe scari sau tronsoane ale condominiului îsi reglementeaza între ele raporturile financiar-contabile si juridice cu privire la aspectele tehnice comune acestora, printr-o anexa la acordul de asociere.

(5)În cazul condominiilor din ansamblurile rezidentiale, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidentiale, în calitate de vânz atori, sunt obligati sa informeze la înstrainare pe cumparatori cu privire la necesitatea constituirii asociatiilor de proprietari, în conditiile prezentei legi, imediat dupa înstrainarea a jumatate plus unu din numarul unitatilor de proprietate imobiliara din cadrul condominiului.

(6)Daca sunt îndeplinite conditiile prevazute de prezenta lege, proprietarii/dezvoltatorii ansamblurilor rezidentiale, în calitate de vânz atori, nu pot împiedica asocierea proprietarilor din condominii, în calitate de cumparatori, în asociatii de proprietari.

Art. 14 (1) Anterior constituirii asociatiei de proprietari, proprietarii unitatilor de proprietate imobiliara din condominii se întrunesc pentru a hotarî cu privire la înfiintarea asociatiei de proprietari sau, dupa caz, la transformarea asociatiei de locatari în asociatie de proprietari. Totodata, vor hotarî si cu privire la persoana fizica sau juridica însarcinata cu întocmirea acordului de asociere si a statutului, cu privire la termenul de finalizare a acestora si la data de convocare a adunarii de constituire. Hotarârea proprietarilor se consemneaz a într-un proces-verbal care se semneaza de toti cei prezenti.

(2)Cu cel putin 10 zile înaintea datei fixate pentru adunarea proprietarilor de constituire a asociatiei de proprietari, proprietarii se convoaca prin afisare la avizier si prin tabel convocator.

(3)În adunarea proprietarilor pentru constituirea asociatiei de proprietari se prezinta si se adopta statutul asociatiei de proprietari, în care se vor cuprinde precizari cu privire la:

a)denumirea, forma juridica, sediul, durata de functionare ale asociatiei de proprietari;

b)scopul si obiectul de activitate ale asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale;

c)mijloacele materiale si banesti de care poate dispune asociatia de proprietari; structura veniturilor si a cheltuielilor, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;

d)membri asociatiei de proprietari, precum si drepturile si obligatiile acestora;

e)structura organizatorica si modul de functionare, cu respectarea prevederilor prezentei legi;

f)repartizarea cheltuielilor asociatiei de proprietari, conform legii;

g)conditiile în care se dizolva asociatia de proprietari;

h)dispozitii finale, modalitatea de solutionare a litigiilor, relatiile contractuale, penalizarile, cazurile de urgenta în care se permite accesul în proprietatea individuala al unui delegat al asociatiei;

i)posibilitatea asigurarii, dupa caz, a unui spatiu de administrare special amenajat, unde se va putea desfasura serviciul de administrare si în care pot fi pastrate în siguranta documentele asociatiei.

(4)Statutul asociatiei de proprietari stabileste modul de organizare, regulile generale de functionare si atributiile asociatiei de proprietari, a adunarii generale, ale comitetului executiv, cenzorului si administratorului, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

Art. 15 (1) Hotarârea proprietarilor privind constituirea asocia tiei de proprietari se consemneaza prin proces-verbal întocmit în doua exemplare, înregistrat în registrul unic al asociatiei cuprinzând procesele verbale ale adunarii generale, comitetului executiv si cenzorului, semnate de toti proprietarii care si-au dat consimtamântul. Tabelul nominal semnat de c atre proprietari cu privire la hotarârea privind constituirea asocia tiei de proprietari constituie anexa la acordul de asociere.

(2) Proprietarii îsi dau consimtamântul, de regul a, în adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociatiei de proprietari. În cazul proprietarilor absenti, consimtamântul poate fi exprimat prin semnarea procesului-verbal prevazut la alin. (1), în termen de 30 de zile de la data la care a avut loc adunarea de constituire, în conditiile art. 14.

Art. 16 (1) Cererea pentru dobândirea personalit atii juridice a asociatiei de proprietari împreuna cu statutul, acordul de asociere si procesul-verbal al adunarii de constituire, se depun si se înregistreaza la judecatoria în a carei raza teritoriala se afla condominiul.

(2) Dupa dobândirea personalit atii juridice, asociatia de proprietari se	va	înregistra	la
organul financiar local în a carei raza teritoriala se afla condominiul.

(3)Statutul si acordul de asociere se întocmesc în baza prezentei legi.

(4)Acordul de asociere trebuie sa contina:

a)adresa si individualizarea proprietatii individuale, potrivit actului de proprietate;

b)numele si prenumele tuturor proprietarilor asociati;

c)descrierea proprietatii, cuprinzând: descrierea condominiului, structura condominiului, numarul de etaje, numarul de proprietati individuale structurate pe numar de camere, numarul de cladiri, numarul spatiilor cu alta destinatie decât aceea de locuin ta, suprafata terenului aferent condominiului, numarul cadastral sau topografic al imobilului si numarul de carte funciara, pentru imobilele înscrise;

d)enumerarea si descrierea partilor aflate în proprietate comuna, precum si regulile de folosinta a partilor comune potrivit prezentei legi;

e)cota-parte indiviza ce revine fiecarui proprietar din proprietatea comuna;

f) declaratiile pe proprie raspundere a proprietarilor privind informatiile referitoare la suprafetele utile si construite în situatia în care acestea difera de cele înscrise în actele de proprietate asupra locuintelor sau a spatiilor cu alta destinatie.

(5)Asociatia de proprietari dobânde ste personalitate juridica în baza încheierii presedintelui judecatoriei în a carei circumscriptie teritoriala se afla condominiul.

(6)Încheierea se da fara citarea partilor si este executorie.

(7)Încheierea este supusa recursului în termen de 5 zile de la comunicare, presedintele asociatiei fiind obligat sa o comunice în scris tuturor proprietarilor în aceeasi zi. Recursul se judeca cu citarea partilor.

(8)Înscrierea ulterioara în asociatia de proprietari a proprietarilor care nu au fost prezenti la adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociatiei de proprietari sau care au dobândit calitatea de proprietari ulterior adunarii de constituire, dupa caz, se face la cererea scrisa a acestora, prin semnarea unui act aditional la acordul de asociere. Prin grija presedintelui asociatiei de proprietari, actele aditionale se depun la judecatoria în a carui raza teritoriala se afla condominiul în termen de

15zile de la semnarea acestora.

Art. 17 (1) Dupa înfiintarea asociatiei de proprietari, aceasta se identifica prin denumire, adresa condominiului, încheierea presedintelui judecatoriei în a carei circumscriptie teritoriala se afla condominiul si prin codul de identificare fiscala al asociatiei. Actele emise de catre asociatiile de proprietari vor cuprinde obligatoriu datele de identificare.

(2) Fiecare asociatie de proprietari este obligata sa detina câte un singur cont bancar de venituri si cheltuieli care va fi comunicat tuturor proprietarilor prin afisare la avizier, odata cu lista de întretinere.

Art. 18 (1) Pentru modificarea sau completarea statutului ori a acordului de asociere, în cadrul adunarii generale a asociatiei de proprietari este necesar acordul a cel putin jumatate plus unu din numarul proprietarilor din condominiu.

(2)Modificarile si/sau completarile trebuie sa fie motivate si aprobate prin hotarâre a adunari generale a proprietarilor într-o sedinta convocata si desfasurata cu respectarea prevederilor statutului asociatiei de proprietari si ale prezentei legi.

(3)Orice modificare sau completare a statutului sau a acordului de asociere se înregistreaza la judecatoria care a emis încheierea judecatoreasca de înfiintare, fara alte formalitati.

Art. 19 Încetarea statutului de membru al asociatiei de proprietari se face la cerere, sau odata cu pierderea calitatii de proprietar în respectivul condominiu.

Sectiunea a 2-a – Regulamentul condominiului

Art. 20 (1) Proprietarii trebuie sa încheie un acord scris cu privire la regulile si conditiile de folosinta a partilor comune ale condominiului si normele de conduita si buna vecinatate dintre proprietari, numit regulament al condominiului.

(2) Regulamentul condominiului se initiaza de catre presedintele asociatiei sau de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari, se dezbate si se adopta în adunarea generala a asociatiei de proprietari cu acordul majoritatii proprietarilor din condominiu, si este adus la

cunostinta tuturor proprietarilor, în termen de 7 zile de la adoptare, prin afisare la avizierul asociatiei.

(3)Regulile de folosinta a proprietatii comune nu vor fi afectate de schimbarea titularului dreptului de proprietate.

(4)Regulamentul condominiului nu poate impune nicio restrictie drepturilor proprietarilor în afara celor care sunt justificate prin destinatia imobilului, asa cum este definita în acte, prin caracteristicile sau situatia sa.

(5)Toti proprietarii, precum si chiriasii din condominiu sau persoanele care sunt gazduite pe perioada determinata în condominiu sunt obligati sa respecte regulamentul de condominiu. Responsabilitatea informarii chiriasilor si a persoanelor care tranziteaza condominiu referitor la prevederile regulamentului condominiului apartine proprietarului.

(6)În cazul nerespectarii regulamentului condominiului de catre unul dintre proprietari sau chiriasi, ceilalti proprietari se pot adresa presedintelui, comitetului executiv al asociatiei de proprietari si instantei de judecata, în vederea restabilirii ordinii si repararii prejudiciului produs, în conformitate cu legislatia în vigoare.

CAPITOLUL III

DREPTURILE SI OBLIGATIILE PROPRIETARILOR

Sectiunea 1 – Drepturile proprietarilor

Art. 21 Toti proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au dreptul sa participe, cu drept de vot, la adunarea generala a proprietarilor, sa îsi înscrie candidatura, sa candideze, sa aleaga si sa fie alesi în structura organizatorica a asociatiei de proprietari. Pentru a beneficia de dreptul de a fi ales, persoana în cauza trebuie sa aiba capacitate deplina de exercitiu.

Art. 22 (1) Proprietarii au dreptul sa fie informati în legatura cu toate aspectele ce privesc activitatea asociatiei si au acces, la cerere si pe cheltuiala proprie, la orice document al acesteia.

(2)În vederea bunei informari a proprietarilor, asociatia de proprietari amplaseaza la loc vizibil un avizier la care sunt afisate documente în conformitate cu prevederile prezentei legi.

(3)Proprietarii din condominii au dreptul sa primeasca explicatii cu privire la calculul cotei de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari si, dupa caz, sa o conteste în scris, în termen de

10zile de la afisarea listei de plata. Presedintele asociatiei de proprietari este obligat sa raspunda, în scris, la contestatie în termen de 7 zile de la primirea acesteia.

(4)În cazul în care presedintele sau administratorul nu iau toate masurile necesare în scopul facilitarii accesului proprietarilor la documentele contabile sau la orice alt document al asociatiei de proprietari, conform legii, proprietarii au dreptul de a notifica despre aceasta comitetul executiv si cenzorul. În situatia nesolutionarii corespunzatoare a solicitarilor notificate în termen de 30 de zile de la depunerea acestora, proprietarii au dreptul de a se adresa instantei de judecata competente.

Art. 23 (1) În cazurile în care unul dintre proprietari împiedica, cu rea credinta si sub orice forma, folosirea normala a condominiului, creând prejudicii celorlal ti proprietari, proprietarii prejudiciati sau orice persoana care poate justifica un interes se pot adresa presedintelui, comitetului executiv al

asociatiei de proprietari, organelor cu atributii privind respectarea ordinii si linistii publice, sau se pot adresa instantei de judecata.

(2) Daca o hotarâre a adun arii generale a asociatiei de proprietari, o decizie a comitetului executiv sau a presedintelui este contrara prevederilor prezentei legi sau este de natura sa produca daune intereselor proprietarilor, acestia sau orice persoana care poate justifica un interes pot sesiza cenzorul, organele Politiei Române, si poate solicita instantelor judecatoresti anularea respectivei hotarâri sau decizii.

(3)În caz de neîndeplinire a atributiilor de catre presedinte, membri comitetului executiv, cenzor sau de catre administrator, orice proprietar sau orice persoana care poate justifica un interes poate sesiza organele abilitate ale Politiei Române, si se poate adresa instantelor de judecata.

(4)În cazul descoperirii unor nereguli în gestiunea financiar-contabila a asociatiei de proprietari, oricare proprietar sau orice persoana care poate justifica un interes se poate adresa asociatiei de proprietari si organelor abilitate ale Politiei Române, iar asocia tia de proprietari este obligata sa depuna plângere împotriva persoanelor vinovate la organel e abilitate ale Politiei Române si le poate actiona în instanta, inclusiv în baza unor constatari ulterioare.

Sectiunea a 2-a – Obliga tiile proprietarilor

Art. 24 (1) În conditiile si cu respectarea prevederilor legislatiei privind calitatea în constructii, în vigoare si ale prezentei legi, proprietarul este obligat sa mentina proprietatea sa individuala, locuinta sau spatiu cu alta destinatie decât aceea de locuin ta, în stare buna, tehnica si de functionare, pe propria cheltuiala. Niciun proprietar sau angajat al asociatiei de proprietari nu poate încalca, afecta sau prejudicia dreptul de proprietate comuna sau exclusiva a celorlalti proprietari din condominiu si nu poate afecta functionarea normala si întretinerea condominiului.

(2)În cadrul proprietatii individuale, proprietarul are obligatia sa pastreze si sa întretina în stare de functionare si siguranta spatiile interioare, echipamentele si instalatiile din dotarea tehnica a proprietatii individuale, respectiv instalatiile sanitare, de încalzire, canalizare, alimentare cu energie electrica, gaz, apa, precum si altele de aceasta natura, pe cheltuiala sa, astfel încât s a nu aduca prejudicii celorlalti proprietari din condominiu.

(3)Daca proprietarul unei locuinte ori al unui spatiu cu alta destinatie sau oricare alta persoana mandatata sa actioneze în numele proprietarului provoaca daune oricarei parti din proprietatea comuna sau din proprietatea individuala, respectivul proprietar/persoana mandatata are obligatia de a repara stricaciunile sau de a plati cheltuielile pentru lucrarile de reparatii.

Art. 25 (1) Cu un preaviz scris de 5 zile, proprietarul este obligat sa accepte accesul unui delegat al asociatiei, în proprietatea individuala, atunci când este necesar s a se inspecteze, sa se repare ori sa se înlocuiasca elemente din proprietatea comuna, la care se poate avea acces numai din respectiva proprietate individuala.

(2) Cu conditia ca destinatia, integritatea si folosinta proprietatii individuale sa nu fie deteriorate iremediabil, niciun proprietar nu se poate opune executarii, chiar în interiorul proprietatii individuale, a lucrarilor de întretinere si reparatii a partilor comune decise în mod expres de catre adunarea generala în conformitate cu prevederile prezentei legi.

(3) În cazul în care proprietarul nu permite accesul în proprietatea sa, în scopul executarii lucrarilor mentionate la alin. (2), acesta va raspunde material, civil si penal, dupa caz, pentru toate prejudiciile create proprietarilor afectati.

(4)Proprietarii care sufera un prejudiciu ca urmare a executarii de lucrari de interventie la elemente componente din proprietatea comuna, au dreptul la o despagubire a carei valoare este egala cu suma cheltuielilor stabilita pe baza facturilor întocmite de catre executantul reparatiei, si va fi repartizata proportional cu cota-parte din proprietatea comuna a fiecarui proprietar din condominiu.

(5)În cazul în care prejudiciul este cauzat de catre executantul lucrarilor de interventie, persoana fizica/juridica, despagubirea va fi recuperata ulterior de la acesta, în conditiile legii.

(6)Lucrarile de interventie la elementele componente ale proprietatii comune se vor executa în termen stabilit de comun acord si consemnat printr-o nota semnata între proprietar si asociatie, asociatia de proprietari urmând s a refaca întocmai si pe cheltuiala sa stricaciunile produse proprietatii private individuale cu ocazia executarii lucrarilor de interventie.

(7)În cazul producerii unui eveniment imprevizibil care afecteaza folosinta normala a condominiilor si a instalatiilor aferente acestora, care poate pune în pericol viata proprietarilor din condominii si proprietatile individuale sau integritatea constructiei, este permis accesul pe proprietatea individuala pentru înlaturarea pericolelor aparute. În aceste cazuri, accesul pe proprietatea individuala se poate face în cel mai scurt timp de la constatare pericolului, de catre reprezentantii institutiei abilitate în solutionarea respectivului eveniment, conform legislatiei în vigoare, si în prezenta presedintelui sau a unui alt reprezentant al comitetului executiv al asociatiei de proprietari.

Art. 26 (1) Proprietarii sunt obligati sa ia masuri pentru consolidarea si modernizarea condominiului, modernizarea echipamentelor, instalatiilor si dotarilor aferente, reabilitarea termica în scopul cresterii performantei energetice, precum si reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei condominiului în scopul cresterii calitatii arhitectural-ambientale a acestuia, potrivit prevederilor legale. Indiferent de natura interventiilor, se va asigura mentinerea aspectului armonios si unitar al întregului condominiu, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

(2)În cazul condominiilor de tipul imobilelor colective multietajate, modificarea aspectului fatadei se poate face numai în mod unitar pe întreg condominiul, indiferent de numarul asociatiilor pe scari sau tronsoane, în baza unei documentatii tehnice elaborate în conditiile legii, de catre arhitecti cu drept de semnatura si cu respectarea prevederilor legale în vigoare privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, regimul monumentelor istorice si al zonelor protejate, reabilitare termica pentru cresterea performantei energetice a cladirilorsi reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei acestora pentru cresterea calitatii arhitectural-ambientale a cladirilor.

(3)Înainte de modificarea aspectului fatadei condominiului, presedintele asociatiei de proprietari trebuie sa solicite autoritatii publice locale toate informatiile si restrictiile referitoare la culoare, aspect, materiale si altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism sau prin regulamentele de interventie aferente zonelor de interventie prioritara stabilite în cadrul programele multianuale privind cresterea calitatii arhitectural-ambientale a cladirilor.

(4)În cazul condominiilor cu mai multe tronsoane sau scari legate structural, lucrarile de consolidare sau modernizare, reabilitare termica si structural-arhitecturala se vor realiza în mod unitar pentru întregul ansamblul, cu respectarea întocmai a caracterului arhitectural al condominiului si al caracterului ambiental al ansamblului/zonei de amplasament.

(5)Proprietarii din cladirile afectate de seisme, persoane fizice sau juridice, sunt obligati sa ia masurile prevazute de lege pentru reducerea riscului seismic.

Sectiunea a 3- a – Modul de utilizare a propriet atii individuale si a partilor comune

Art. 27 (1) Utilizarea proprietatii individuale este stabilita de proprietar în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

(2)Proprietarul poate aduce îmbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale în vigoare referitoare la autorizarea executarii lucrarilor de constructii de catre autoritatea administratiei publice competente, fara a pune în pericol integritatea structurala a condominiului, rezistenta mecanica, stabilitatea si siguranta cladirii sau a altor proprietati individuale, precum si buna functionare a instalatiilor aferente acestora.

(3)Modificarile suprafetelor construite sau utile se comunica presedintelui asociatiei de proprietari si administratiei financiare locale în termen de 30 zile de la încheierea lucrarilor, si se introduc în cartea tehnica a constructiei si în baza de date a asociatiei, în vederea stabilirii consumurilor corespunzatore cu noile suprafete utile.

(4)Proprietarii din condominii pot schimba aspectul sau destinatia proprietatii comune daca obtin mai întâi acceptul din partea asocia tiei de proprietari, precum si, dupa caz, a autorizatiilor necesare emise de institutiile abilitate în acest sens, în conditiile legii, si numai daca prin aceste modificari nu sunt lezate drepturile celorlalti proprietari din condominiu.

Art. 28 (1) Zidurile ce separa proprietatile individuale dintr-un condominiu sunt proprietate comuna.

(2)Zidurile dintre proprietatile individuale, care nu fac parte din structura de rezistenta a condominiului si din proprietatea comuna, pot fi reamplasate cu acordul proprietarilor apartamentelor sau spatiilor respective, prin modificarea acordului de asociere, în baza unei expertize tehnice, si a autorizatiei de construire, eliberata de autoritatea publica locala.

(3)Zidurile dintre proprietatile individuale si proprietatea comuna care nu fac parte din structura de rezistenta a condominiului pot fi reamplasate numai în baza unei expertize tehnice, prin modificarea acordului de asociere, în baza hotarârii a jum atate plus unu din numarul proprietarilor din condominiu si a autorizatiei de construire, eliberata de autoritatea administratiei publice competente, numai daca prin aceste modificari nu sunt lezate drepturile celorlalti proprietari din condominiu.

(4)Proprietarii din condominii au obligatia de a depune la sediul asociatiei de proprietari fotocopii dupa autorizatiile de construire pentru executarea lucrarilor, eliberate în conditiile legii, în scopul recalcularii suprafetelor utile sau construite.

(5)Orice modificare a proprietatii individuale care necesita emiterea unei autorizatii de construire/desfiintare, în conformitate cu legislatia în vigoare, se aduce la cunostinta asociatiei pentru înscrierea în jurnalul evenimentelor din cartea tehnica a constructiei, prin depunerea în copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor si a planurilor din proiectul tehnic.

(6)În cazul în care un proprietar doreste modificarea instalatiilor de distributie a utilitatilor în interiorul partilor comune ale unui condominiu, aceste lucrari se pot efectua numai în conditiile legii, pe baza referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul utilitatii, în care se arata efectele modificarii instalatiei respective. Pe baza referatului tehnic, adunarea generala va hotarî asupra efectuarii modificarii. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice si a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic mentionat.

(7)În cazul în care un proprietar din condominiu doreste modificarea instalatiilor de distributie a gazelor si a modificarii caracteristicilor puterii termice a elementelor de încalzire în interiorul proprietatii sale individuale, aceste lucrari se pot efectua numai în conditiile legii, pe baza

referatului tehnic de specialitate emis de furnizorul serviciului de utilitati publice, în care se arata efectele modificarii instalatiei respective. Pe baza referatului tehnic, comitetul executiv al asociatiei de proprietari va hotarî asupra efectuarii modificarii. În cazul producerii locale, la nivel de condominiu, a energiei termice si a apei calde de consum, nu este necesar referatul tehnic mentionat.

Art. 29 Proprietatea comuna poate fi utilizata de catre terti, persoane fizice sau juridice, numai cu acordul majoritatii de doua treimi a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari si al proprietarilor direct afectati de vecinatate, în baza unui contract de închiriere sau de folosinta, semnat de presedinte în numele asociatiei si avizat de cenzor.

Art. 30 Modificarile constructive si utilizarea în alte scopuri a unor parti sau elemente de constructie ale condominiului, respectiv amplasarea de mijloace publicitare pe fatada si/sau pe peretii imobilului, suspendarea de stâlpi, pere ti, scari interioare si altele asemenea, se fac numai cu acordul majoritatii de doua treimi a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, al tuturor proprietarilor direct afectati, si pe baza autorizatiei de construire, cu respectarea legislatiei în vigoare.

Art. 31 (1) Schimbarea destinatiei locuintelor, precum si a spatiilor cu alta destinatie decât aceea de locuinta, prezente în proiectul initial al imobilului, se poate face numai cu avizul scris al comitetului executiv si cu acordul scris al proprietarilor direct afectati cu care se învecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii. Proprietarii îsi pot declara sedii sociale în locuintele sau spatiile cu alta destinatie decât cea de locuin te, fara acordul scris al proprietarilor direct afectati cu care se învecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii, numai în cazul în care nu desfasoara activitati lucrative sau nelucrative în acel spatiu.

(2) Odata cu acordul mentionat la alin. (1), proprietarii direct afectati cu care se învecineaza, pe plan orizontal si vertical, spatiul supus schimbarii, si proprietarul care solicita acordul pentru schimbarea destinatiei locuintei sau spatiului cu alta destinatie decât aceea de locuin ta semneaza si o conventie cu privire la declararea activitatii care se va desfasura în spatiul respectiv, precum si numarul de persoane care se iau în calcul la stabilirea cheltuielilor pe numar de persoane.

(3) O copie a conventiei mentionate la alin. (2) se înmâneaz a presedintelui asociatiei de proprietari în vederea anexarii acesteia la acordul de asociere.

Art. 32 Anterior modificariilor constructive în cadrul proprietatilor individuale, proprietarii vor obtine avizele si autorizatiile legale care sa demonstreze folosirea spatiului si a instalatiilor în stare de siguranta, astfel încât s a nu se puna în pericol integritatea structurala a condominiului sau a altor proprietati individuale, precum si sanatatea populatiei, conform legislatiei în vigoare.

CAPITOLUL IV

ÎNSTRAINAREA PROPRIETATILOR INDIVIDUALE SI ÎNCETAREA

DESTINATIEI FOLOSINTEI COMUNE

Art. 33 (1) Proprietarii din condominii care îsi înstraineaza locuintele sau spatiile cu alta destinatie decât aceea de locuin ta sunt obligati ca la întocmirea formelor de înstrainare sa faca dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari.

(2) Notarii publici vor autentifica actele de înstrainare a unitatilor de proprietate imobiliara din condominii numai daca este îndeplinita una din urmatoarele conditii:

a)proprietarul prezinta o adeverinta din partea asociatiei de proprietari, care sa reprezinte dovada achitarii la zi a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, în original sub semnatura presedintelui si a administratorului asociatiei de proprietari, cu precizarea numelui si prenumelui acestora, si cu stampila asociatiei de proprietari;

b)în cazul existentei unor datorii catre asociatia de proprietari, se introduce în contract o clauza privitoare la preluarea datoriilor respective de catre cumparator.

(3)Actele de înstrainare încheiate cu nerespectarea prevederilor alin. (2) sunt nule de drept.

(4)La înstrainarea proprietatii, proprietarul este obligat sa transmita catre dobânditor, orice informatii relevante sau având consecin te asupra drepturilor si obligatiilor privitoare la proprietatea care este înstrainata.

(5)La încheierea tranzactiei notarii publici vor înstiinta noul proprietar ca este obligat sa prezinte presedintelui asociatiei de proprietari, în termen de 10 zile de la încheierea tranzactiei, copie dupa actul de proprietate în vederea înregistrarii informatiilor necesare calculului cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari pentru respectiva locuinta sau spatiilor cu alta destinatie decât aceea de locuin ta, si a datelor de contact ale proprietarului.

(6)În cazul închirierii proprietatilor individuale catre terti, în contractul de închiriere se va specifica modalitatea si partea în sarcina careia revine achitarea cotelor de întretinere, proprietar sau chirias, dupa caz, iar o fotocopie a contractului de închiriere va fi depusa de catre proprietar la presedintele asociatiei.

Art. 34 (1) Partile comune pot fi atribuite proprietarilor în folosinta exclusiva numai daca prin aceasta nu sunt lezate drepturile celorlalti proprietari.

(2)Decizia de atribuire în folosinta exclusiva trebuie adoptata în adunarea generala cu o majoritate de doua treimi din numarul total al proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, si al cotelor-parti.

(3)Cota-parte din dreptul de proprietate asupra partilor comune are caracter accesoriu în raport cu dreptul de proprietate asupra spatiului din cladire care constituie bunul principal;

înstrainarea sau ipotecarea cotei-parti nu se va putea face decât odat a cu dreptul asupra spatiului care constituie bunul principal.

(4) Încetarea destinatiei de folosinta comuna pentru partile comune din condominiile colective se poate hotarî motivat cu o majoritate de doua treimi din numarul tuturor proprietarilor.

(5) În acest caz, devin aplicabile dispozitiile privitoare la coproprietatea obisnuita si temporara. Cu toate acestea, înstrainarea sau ipotecarea se poate realiza daca exista o majoritate de doua treimi din numarul total al proprietarilor din condominiu.

(6)În cazurile prevazute la alin. (4) si (5), proprietarii care nu au votat ori, dupa caz, s-au opus la înstrainare sau ipotecare au dreptul la o despagubire justa stabilita pe cale conventionala ori, în caz de neîntelegere, pe cale judecatoreasca.

(7)Constatarea încetarii destinatiei de folosinta comuna pentru aceste parti se face prin hotarâre a adun arii generale a asociatiei de proprietari adoptata cu o majoritate de doua treimi din numarul total al proprietarilor din condominiu.

(8)Imobilul, respectiv partea din condominiu care rezulta din încetarea destinatiei folosintei comune se înscrie în mod corespunzator în cartea funciara pe baza documentatiei cadastrale întocmite în acest scop.

(9)Prevederile prezentului articol nu se aplica partilor comune din condominiu pentru care nu poate înceta destinatia de folosinta comuna, întrucât poate afecta buna func tionare a condominiilor si pot fi lezate drepturile celorlalti proprietari.

(10)Înscrierea în cartea funciara ca unitate individuala distincta a partilor de folosinta comuna pentru care înceteaza aceasta destinatie potrivit dispozitiilor legale, presupune parcurgerea urmatoarelor etape:

a) emiterea hotarârii adun arii generale a asociatiei de proprietari prin care se constata încetarea destinatiei de folosinta comuna;

b)receptia documentatiei cadastrale pentru recalcularea cotelor-parti, în vederea scoaterii din partile de folosinta comuna;

c)încheierea actului autentic prin care proprietarii din condominiu îsi exprima acordul pentru diminuarea corespunzatoare a cotelor parti din proprietatea comuna.

CAPITOLUL V

ORGANIZAREA SI FUNCTIONAREA ASOCIATIILOR DE PROPRIETARI

Art. 35 Organele asociatiei de proprietari sunt:

a)adunarea generala;

b)comitetul executiv;

c)presedintele;

d)cenzorul.

Art. 36 (1) La adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociatiei de proprietari, proprietarii vor alege dintre cei prezenti un comitet executiv format din presedintele asociatiei de proprietari si un numar par de membri, precum si un cenzor, si vor hotarî numarul membrilor acestora si durata mandatelor lor. Alegerea acestora se face cu jumatate plus unu din numarul proprietarilor prezenti. Durata mandatelor nu poate fi mai mare de 2 ani si pot fi reînnoite.

(2) Daca dintre membri asociatiei de proprietari nu se poate alege un cenzor, atunci adunarea generala a proprietarilor va mandata comitetul executiv pentru angajarea unui cenzor din afara asociatiei de proprietari, persoana fizica cu studii de specialitate ori juridica specializata, pe baza de contract sau conventie de prestari de servicii.

(3)Structurile prevazute la alin. (1) sunt obligatorii pentru asociatiile de proprietari din condominiile cu mai mult de 10 unitati de proprietate imobiliara.

(4)La asociatiile de proprietari din condominiile care cuprind maxim 10 unitati de proprietate imobiliara, daca adunarea generala hotaraste în acest sens, se constituie urmatoarele organe:

a)adunarea generala;

b)presedintele;

c)cenzorul.

(5) Functia de membru în comitetul executiv este incompatibila cu functia de cenzor.

(6)Nu au dreptul de a fi alese sau numite în functii de conducere, administrare sau control din cadrul asociatiilor de proprietari persoanele înrudite pân a la gradul al III-lea cu cei care deja ocupa aceste functii.

(7)Nu pot fi alese sau numite în functie de conducere, administrare ori control din cadrul asociatiilor de proprietari persoanele care au suferit condamnari, în baza unor hotarâri judec atoresti ramase definitive, pentru infractiuni de natura economico-financiare.

(8)Anterior alegerii sau numirii în functie de conducere, administrare ori control din cadrul asociatiilor de proprietari persoanele candidate trebuie sa faca dovada respectarii prevederilor alin.

(7)pe baza cazierului judiciar eliberat conform prevederilor legale în vigoare.

Art. 37 (1) Dupa adunarea proprietarilor în vederea constituirii asociatiei de proprietari, va avea loc cel putin o data pe an, în primul trimestru, o întrunire a adunarii generale a asociatiei de proprietari. Responsabilitatea cu privire la neconvocarea anuala a cel putin unei adunari generale a proprietarilor apartine membrilor comitetului executiv, inclusiv presedintelui asociatiei de proprietari.

(2)Adunarea generala este alcatuita din toti proprietarii membri ai asociatiei de proprietari.

(3)Adunarea generala ordinara se convoaca de catre:

a)presedintele asociatiei de proprietari sau comitetul executiv;

b)cel putin 20 % din numarul proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari.

(4)Pentru situatii speciale sau de maxima urgenta, se convoaca adunarile generale extraordinare ale asociatiei, în conformitate cu prevederile alin. (3).

(5)Proprietarii sunt anuntati, prin afisare la avizier si pe baza de tabel nominal convocator, asupra oricarei adunari generale a asociatiei de proprietari, cu cel putin 14 zile înainte de data stabilita, inclusiv cu privire la ordinea de zi a adunarii generale, cu exceptia adunarilor generale extraordinare care se pot convoca, în conditiile prevazute la alin. (4), cu cel mult 3 zile înainte de data stabilita.

(6)Propunerea de ordine de zi a adunari generale, semnata de presedinte, membri comitetului executiv si de cenzor, se anunta, se aproba si se completeaza prin hotarâre a adun arii generale.

Art. 38 (1) Adunarea generala poate adopta hotarâri, dac a majoritatea proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari sunt prezenti personal sau prin reprezentanti care au o împuternicire scrisa si semnata de catre proprietarii în numele carora voteaza.

(2)Daca la prima convocare nu este întrunit cvorumul necesar de jumatate plus unu din membri asociatiei de proprietari, întrunirea adunarii generale se suspenda si se reconvoaca în termen de maximum 10 zile de la data primei convocari în conditiile prevazute la art. 37.

(3)La adunarea generala reconvocata, daca exista dovada ca toti membri asociatiei de proprietari au fost convocati pe baza de tabel convocator si prin afisare la avizier, hotarârile pot fi adoptate, indiferent de numarul membrilor prezenti, prin votul majoritatii acestora.

(4)Hotarârile adun arii generale a asociatiei de proprietari sunt obligatorii si pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenti la adunarea generala, precum si pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociatiei de proprietari.

(5)Hotarârile luate, în conformitate cu prevederile alin. (1) – (4), oblig a toti proprietarii sa participe, în proportiile stabilite de adunarea generala, la plata lucrarilor, precum si la cheltuielile de

functionare, administrare, întretinere si de înlocuire a partilor comune sau a elementelor transformate sau create.

Art. 39 (1) Hotarârile asocia tiei de proprietari sunt luate în adunarea generala a proprietarilor, iar executarea lor este încredintata comitetului executiv si administratorului.

(2)În vederea punerii în practica a hotarârilor adun arii generale a asociatiei de proprietari, presedintele, respectiv comitetul executiv al asociatiei de proprietari, emit decizii în conformitate cu prevederile legii.

(3)Pentru adoptarea hotarârilor în adunarea general a a asociatiei de proprietari, se vor avea în vedere urmatoarele:

a)fiecare proprietar, membru al asociatiei, are dreptul la un vot pentru proprietatea sa;

b)pentru hotarârile cu privire la stabilirea fondurilor pentru c onsolidare, reabilitare si modernizare, votul fiecarui proprietar, membru al asociatiei, are o pondere egala cu cota- parte din proprietatea comuna;

c)în situatia în care un proprietar detine o cota-parte de parti comune mai mare de jumatate din totalul cotelor-parti de proprietate comuna din condominiu, numarul de voturi de care el dispune va fi limitat, fiind egal cu suma voturilor celorlalti proprietari;

d)proprietarul, membru al asociatiei, poate fi reprezentat în adunarea generala de catre un membru al familiei sau de catre un alt reprezentant care are o împuternicire scrisa si semnata de catre proprietarul în numele caruia voteaza;

e)un membru al asociatiei de proprietari poate reprezenta cel mult înca un membru absent, daca prezinta împuternicire scrisa si semnata de catre proprietarul în numele caruia voteaza; o copie a împuternicirii se ataseaza procesului verbal al sedintei;

f)presedintele, membri comitetului executiv, administratorul, cenzorul sau alt membru al familiilor acestora nu pot primi mandat pentru a reprezenta un alt proprietar în cadrul adunarii generale;

g)în cazul unui vot paritar, votul presedintelui asociatiei de proprietari este decisiv;

h)administratorul, reprezentantul administratorului, sotul/sotia acestuia si alti membri ai familiei sale nu au drept de vot în probleme referitoare la activitatea administratorului.

(4)Hotarârile adun arilor generale vor fi luate în cadrul adunarii generale convocata sau reconvocata, dupa caz. În statutul propriu al asociatiei de proprietari pot fi prevazute si alte conditii de luare a hotarârilor, dar nu cu mai pu tin de jumatate plus unu din voturile celor prezenti la adunarea generala convocata sau reconvocata. Pentru situatiile care vizeaza numai proprietarii unui tronson sau ai unei scari, hotarârile pot fi luate prin acordul scris al majorit atii proprietarilor scarii sau tronsonului respectiv, membri ai asociatiei de proprietari, pe baza de tabel nominal.

(5) Hotarârile adun arilor generale se consemneaza, numai în timpul sedintei, în registrul unic de procese-verbale al asociatiei de proprietari, se semneaza de catre toti membri prezenti ai adunarii generale, de cenzor si se afiseaza la avizier.

(6)În conditiile prevazute la art. 22, cu cel putin 3 zile înainte de adunarea generala, proprietarii au acces la toate documentele referitoare la executia bugetara pe anul trecut si la proiectul de buget pe anul în curs, precum si la orice alte documente necesare bunei desfasurari a adunarii generale.

(7)Procesul verbal al sedintei care descrie evenimentele în desfasurare, hotarârile adoptate si rezultatele voturilor va fi redactat de un membru al asociatiei numit secretar al adunarii generale prin votul majoritatii celor prezenti. În termen de o saptamân a de la data la care a avut loc adunarea

generala, procesul verbal al adunarii generale va fi adus la cunostinta tuturor proprietarilor, prin grija presedintelui asociatiei de proprietari, prin afisarea unei fotocopii datate la avizierul asociatiei de proprietari. Daca o propunere nu întruneste majoritatea voturilor sau a cotelor de proprietate, dupa caz, atunci presedintele trebuie sa informeze proprietarii cu extras din procesul verbal si sa solicite un punct de vedere în scris referitor la rezolvarea problemei într-un termen determinat.

Art. 40 Acordul de vointa al asociatiei de proprietari se realizeaza:

a)în adunarea generala a asociatiei de proprietari, sau

b)în baza declaratiilor scrise si semnate ale fiecarui proprietar.

Art. 41 (1) Adunarea generala a asociatiei de proprietari poate decide asupra oricarei actiuni vizând modernizarea condominiului, cum ar fi transformarea unuia sau mai multor elemente de echipament existent apartinând imobilului respectiv, ad augarea de elemente noi, amenajarea corpurilor de cladiri destinate folosintei comune sau crearea unor astfel de corpuri, cu conditia ca ea sa fie conforma destinatiei condominiului, cu respectarea legislatiei în vigoare.

(2) Adunarea generala stabileste, cu jumatate plus unu din numarul total al proprietarilor din condominiu, membri ai asociatiei de proprietari, repartitia cheltuielilor de functionare, de întretinere, de înlocuire a partilor comune sau a elementelor transformate sau nou realizate, precum si a cheltuielilor pentru modernizare, reparatii, consolidare si reabilitare termica, eficienta energetica si cresterea calitatii ambiental-arhitecturale a cladirii.

Art. 42 (1) Daca o hotarâre a adun arii generale a asociatiei de proprietari este contrara	legii,
statutului sau acordului de asociere a asociatiei de proprietari, aceasta este nula de drept.

(2) Actionarea în justitie de catre orice proprietar sau persoana care poate justifica un interes nu întrerupe executarea hotarârii decât în cazul în care instan ta dispune suspendarea acesteia.

Art. 43 Adunarea generala a proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:

a)alege si revoca din functie presedintele, ceilalti membri ai comitetului executiv si cenzorul;

b)adopta si modifica statutul si regulamentul condominiului;

c)adopta, modifica sau revoca hotarâri;

d)adopta si modifica bugetul de venituri si cheltuieli;

e)adopta hotarâri privind executarea lucr arilor de întretinere, reparatii, modernizare, consolidare si reabilitare termica si eficienta energetica a condominiului;

f)adopta hotarâri privind contractarea de împrumuturi de la b anci în vederea acoperirii cheltuielilor pentru consolidarea si modernizarea condominiului, modernizarea instalatiilor si dotarilor aferente, pentru reabilitarea termica si în scopul cresterii performantei energetice, reabilitarea structural-arhitecturala a anvelopei pentru cresterea calitatii ambiental-arhitecturale a condominiului potrivit prevederilor legale;

g)adopta hotarâri asupra fondului anual de salarii si indemnizatii;

h)adopta hotarâri asupra cuantumului tuturor indemniza tiilor precum si asupra numarului si functiilor personalului încadrat cu contract individual de munca, conventie sau contract civil de prestari servicii în cadrul asociatiei de proprietari pentru buna administrare, gestionare si

functionare a condominiului, dar si asupra valorii si a modalitatilor de contractare, în limita bugetului de venituri si cheltuieli;

i)stabileste modalitatile si transele de plata a contributiilor fiecarui proprietar, pentru fiecare dintre categoriile de cheltuieli, conform reglementarilor în vigoare;

j)stabileste sistemul de penalizari pentru restantele afisate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale în vigoare;

k)mandateaza presedintele sau comitetul executiv pentru angajarea si eliberarea din functie a administratorului sau a altor angajati ori prestatori, în scopul administrarii si bunei functionari a condominiului;

l)poate stabili plafoanele minime de la care achizitionarea bunurilor sau contractarea serviciilor se face pe baza de selectie de oferte;

m)exercita alte atributii care i-au fost conferite prin statut, prin acordul de asociere sau prin votul proprietarilor asociati.

Art. 44 (1) Membri comitetului executiv sunt desemnati de catre adunarea generala a asociatiei de proprietari, dintre membri asociatiei de proprietari.

(2)Comitetul executiv este format din presedintele asociatiei si un numar par de membri, nu mai mare de patru, astfel încât, num arul membrilor comitetului executiv sa nu fie mai mare de cinci.

(3)În cazul în care o persoana juridica, proprietara/coproprietara a unei locuinte sau a unui spatiu cu alta destinatie decât aceea de locuin ta din cadrul imobilului, este aleasa ca membru al comitetului executiv, aceasta va fi reprezentata în comitetul executiv de un reprezentant care are o împuternicire scrisa si semnata de catre aceasta.

(4)În cazurile prevazute la art. 36 alin. (4), presedintele asociatiei de proprietari preia toate atributiile si raspunderile comitetului executiv.

Art. 45 (1) Comitetul executiv are urmatoarele atributii:

a)convoaca adunarea generala a asociatiei de proprietari cel putin o data pe an si ori de câte ori este necesar;

b)duce la îndeplinire hotarârile adun arii generale si urmareste respectarea prevederilor legale, a statutului, a acordului de asociere si a regulementului condominiului;

c)emite, daca este cazul, decizii scrise privind reguli pentru ducerea la îndeplinire a hotarârilor adunarii generale si pentru respectarea prevederilor legale, a statutului si a acordului de asociere, precum si alte decizii ce privesc activitatea asociatiei de proprietari;

d)propune spre adoptare adunarii generale proiectul de regulament al condominiului, cu respectarea dispozitiilor prezentei legi;

e)întocmeste proiectul bugetului de venituri si cheltuieli si pregateste desfasurarea adunarilor generale;

f)stabileste conditiile privind folosirea, întretinerea, repararea, înlocuirea si modificarea partilor proprietatii comune, conform prevederilor legale;

g)ia masuri pentru recalcularea cotelelor-parti rezultate în urma modificarii suprefetelor utile ale locuintelor sau spatiilor cu alta destinatie din condominiu;

h)întocmeste si propune adunarii generale planuri de masuri si activitati si urmareste realizarea lor;

i)supravegheaza desfasurarea tuturor activitatilor din cadrul asociatiei de proprietari, inclusiv situatia încasarilor si platilor lunare;

j)stabileste programul de încasari al administratorului;

k)îsi asuma obligatii, în baza hotarârii adun arii generale, în numele proprietarilor membri ai asociatiei de proprietari, în ceea ce priveste administrarea condominiului, luând toate masurile legale necesare;

l)este consultat în legatura cu toate activitatile care implica asociatia de proprietari;

m)asigura urmarirea comportarii în timp a constructiei, pe toata durata de existenta a acesteia;

n)gestioneaza situatiile exceptionale si de criza;

o)urmareste recuperarea eventualelor creante ale asociatiei;

p)gestioneaza, conform hotarârilor adun arii generale, derularea creditelor obtinute pentru consolidare, reabilitare termica, cresterea calitatii ambiental-arhitecturale a condominiului si alte lucrari;

q)propune sistemul propriu de penalizari ale asociatiei de proprietari pentru restantele afisate pe lista de plata ce privesc cheltuielile asociatiei, în confomitate cu art. 68 si a prevederilor legale în vigoare;

r)notifica institutiilor publice abilitate, cazurile în care se constata încalcarea prevederilor legale în vigoare;

s)exercita alte atributii legale care i-au fost conferite prin hotarârile adun arii generale.

(2)Comitetul executiv avizeaza toate documentele asociatiei de proprietari, corespondenta si registrele privind gestiunea administratorului.

(3)Sedintele comitetului executiv sunt legal întrunite daca jumatate plus unu din numarul membrilor sai sunt prezenti. Sedintele comitetului executiv al asociatiei de proprietari se convoaca pe baza de tabel convocator, de presedintele asociatiei de proprietari sau de jumatate plus unu din numarul membrilor sai, cu cel putin 5 zile înainte de data stabilita pentru sedinta.

(4)Deciziile comitetului executiv se consemneaza în registrul unic de procese verbale al asociatiei de proprietari si se semneaza de toti membri prezenti, precum si de catre cenzor. Comitetul executiv are casuta postala amplasata lâng a avizier, de la care ridica corespondenta saptamânal.

(5)Administratorul, reprezentantul/reprezentantii administratorului, sotul/sotia, ascendentii, descendentii sai, precum si cenzorul, chiar daca sunt proprietari, nu pot fi membri ai comitetului executiv al asociatie de proprietari, cu exceptia cazurilor prevazute la art. 36 alin. (4).

(6)În cazul schimbarii sau demisiei comitetului executiv al asociatiei de proprietari, vechiul comitet executiv este obligat sa transmita noului comitet executiv, în baza unui proces verbal de predare-primire vizat de presedintele asociatiei de proprietari si de catre cenzor, într-un termen de 5 zile de la încetarea mandatului sau, toate documentele si bunurile asociatiei pe care le-a avut în administrare si în folosinta.

(7)În cazul schimbarii sau demisiei unui membru al comitetului executiv al asociatiei de proprietari, acesta este obligat sa transmita în termen de 5 zile de la încetarea mandatului sau, celorlalti membri ai comitetului executiv, în baza unui proces verbal de predare-primire vizat de presedintele asociatiei de proprietari si de catre cenzor, toate documentele si bunurile asociatiei pe care le-a avut în administrare sau în folosinta.

Art. 46 (1) Presedintele asociatiei de proprietari este candidatul, membru al asociatiei de proprietari, ales prin vointa sa si a majoritatii proprietarilor în cadrul adunarii generale. Presedintele poate delega, pentru cel mult 90 de zile, atributiile sale unui membru al comitetului executiv, fara a fi exonerat de raspundere juridica.

(2)În caz de încetare a mandatului presedintelui înainte de termen, se convoaca în termen de

5zile o adunare generala pentru alegerea unui nou presedinte.

(3)În cazul schimbarii presedintelui asociatiei de proprietari, vechiul presedinte este obligat sa transmita noului presedinte în termen de 5 zile de la încetarea mandatului sau, în baza unui proces verbal de predare-primire vizat de membri comitetului executiv si de catre cenzor, toate documentele si bunurile asociatiei pe care le-a avut în administrare sau în folosinta.

(4)În cazul în care adunarea generala a asociatiei de proprietari decide în acest sens, si cu acordul presedintelui în functie, asociatia de proprietari poate finanta participarea presedintelui la cursuri de perfectionare acreditate conform legii, referitoare la constituirea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari.

Art. 47 Presedintele asociatiei de proprietari are urmatoarele atributii:

a) în baza mandatului acordat de adunarea generala, reprezinta asociatia de proprietari în relatiile cu tertii, inclusiv în actiunile în instanta;

b)semneaza si stampileaza documentele asociatiei de proprietari;

c)supravegheaza si urmareste corecta punere în aplicare a hotarârilor adun arii generale, respectarea prevederilor statutului si acordului de asociere, precum si aplicarea deciziilor comitetului executiv;

d)aduce la cunostinta proprietarilor, prevederile statutului si regulamentului condominului;

e)raspunde în scris la sesizarile scrise ale membrilor asociatiei într-un termen maxim de 10 zile;

f)gestioneaza modul de îndeplinire a obligatiilor ce revin asociatiei de proprietari în raport cu autoritatile publice. Obligatiile sunt cele stabilite, potrivit legii, de adunarea generala a asociatiei de proprietari;

g)prezinta spre verificare la solicitarea organelor de abilitate, toate documentele asociatiei, oferind toate informatiile solicitate;

h)poate propune, în scris, comitetului executiv sau adunarii generale, dupa caz, masuri împotriva celor care nu respecta regulamentul condominiului, hotarârile si deciziile asociatiei de proprietari, conform prevederilor legale si statutare;

i)întocmeste si actualizeaza cartea de imobil, în conformitate cu legislatia în vigoare;

j)pastreaza si asigura completarea la zi a cartii tehnice a constructiei, precum si a celorlalte documente privitoare la activitatea asociatiei de proprietari;

k)întocmeste tabelul convocator si afisul pentru avizier pentru adunarile generale si asigura semnarea acestuia de catre proprietari;

l)asigura informarea proprietarilor cu privire la ordinea de zi a adunarilor generale, cu 14 zile înainte de data stabilita pentru aceasta;

m)afiseaza programul de încasari si datele de contact ale administratorului;

n)afiseaza la avizier procesele verbale ale adunarilor generale si ale sedintelor comitetului executiv în termen de maxim 7 zile de la data la care au avut loc acestea;

o) în cazul modificarii cadrului legislativ privind asociatiile de proprietari, presedintele convoaca adunarea generala a asociatiei de proprietari pentru modificarea conforma a statutului asociatiei;

p)informeaza proprietarii din condominiu cu privire la toate restrictiile referitoare la culoare, aspect, materiale si altele asemenea, stabilite prin regulamentul local de urbanism, conform informatiilor furnizate de autoritatile administratiei publice locale.

Art. 48 (1) Presedintele asociatiei de proprietari si membri comitetului executiv pot fi remunerati pe baza unui contract de mandat, conform hotarârii adun arii generale a proprietarilor, consemnata în procesul-verbal, la data adoptarii bugetului anual de venituri si cheltuieli.

(2) Pentru neîndeplinirea atributiilor ce le revin sau pentru depasirea atributiilor legale si statutare, presedintele asociatiei de proprietari, cenzorul, precum si membri comitetului executiv, raspund personal sau solidar, pentru daunele si prejudiciile cauzate proprietarilor.

Art. 49 Cenzorul este persoana mandatata de asociatia de proprietari, conform prevederilor art. 36, sa verifice legalitatea hotarârilor, deciziilor, actelor si a documentelor asociatiei de proprietari, si sa verifice executia bugetului de venituri si cheltuieli conform prevederilor legale în vigoare.

Art. 50 (1) În cazul în care cenzorul este o persoana fizica, acesta trebuie sa aiba studii superioare în domeniul economic, tehnic sau juridic. În cazul în care cenzorul are numai studii medii la momentul alegerii acestuia în functie, acesta trebuie sa faca dovada ca a urmat un curs de formare profesionala pe probleme specifice asociatiilor de proprietari într-o institutie autorizata de Ministerul Muncii, Familiei si Protectiei Sociale, sau sa urmeze un astfel de curs în urmatoarele 120 zile de la data alegerii în functie.

(2)Daca adunarea generala a asociatiei de proprietari hotaraste astfel, cenzorul depune în contul bancar al asociatiei de proprietari, o garantie pe baza unui contract de garantie încheiat în acest sens. Cuantumul garantiei nu poate fi mai mic decât media anual a a totalului cheltuielilor lunare ale asociatiei.

(3)Deponentul garantiei prevazute la alin. (2) nu poate dispune în niciun mod de suma depusa drept garantie si nici de dobânda aferent a, decât dup a îndeplinirea cumulativa a urmatoarelor conditii:

a)adunarea generala a asociatiei de proprietari a aprobat descarcarea de gestiune privind exercitiul financiar precedent;

b)încetarea efectelor contractului sau conventie de prestari de servicii încheiat între asociatie si cenzor.

(4)În cazul în care se constata de catre reprezentantii asociatiei de proprietari sau de catre proprietari deficit în gestiune, asociatia poate dispune asupra unei sume de bani egale cu cuantumul minusului în gestiune, direct din contul bancar mentionat la alin. (2), cu aprobarea scrisa, expresa, anterioara a adunarii generale, fara a avea nevoie de consimtamântul deponentului garan tiei.

(5)Rapoartele de verificare a gestiunii asociatiei de proprietari se întocmesc de catre cenzor trimestrial si se prezinta comitetului executiv în cadrul sedintelor comitetului executiv, pentru luare de masuri în cazul în care se constata nereguli financiar contabile, si anual, în cadrul adunarilor generale.

(6)În cazul constatarii unor nereguli în gestiunea asociatiei de proprietari sau referitoare la legalitatea hotarârilor adun arii generale sau comitetului executiv, cenzorul, înstiinteaza proprietarii

prin afisare la avizierul asociatiei de proprietari, si notifica organele abilitate ale Politiei Române în termen de 5 zile de la constatare.

(7)Cenzorul este remunerat pe baza unui contract de mandat sau contract de prestari servicii, conform hotarârii adun arii generale a asociatiei de proprietari, consemnata în procesul- verbal.

(8)Pentru neîndeplinirea atributiilor ce le revin, cenzorul raspunde personal pentru daunele si prejudiciile cauzate din vina sa, asociatiei si/sau proprietarilor.

Art. 51 Cenzorul asociatiei de proprietari are, în principal, urmatoarele atributii:

a)verifica lunar legalitatea actelor si a documentelor, a hotarârilor si a deciziilor;

b)verifica lunar executia bugetului de venituri si cheltuieli conform documentelor, registrelor si situatiei soldurilor elementelor de activ si pasiv întocmite de catre administrator;

c)cel putin o data pe an, întocmeste si prezinta adunarii generale, rapoarte asupra activitatii sale si asupra gestiunii asociatiei de proprietari, propunând m asuri;

d)executa controale inopinate la casieria asociatiei de proprietariîmpreuna cu 2 membri ai comitetului executiv, consemnând rezultatele contro alelor în registrul unic de procese verbale al asociatiei de proprietari;

e)participa la adunarile generale ale asociatiei si ale comitetului executiv, asigurând legalitatea desfasurarii acestora.

Art. 52 (2) În vederea facilitarii comunicarii dintre autoritatile administratiei publice locale si asociatiile de proprietari, presedintii asociatiilor de proprietari sunt obligati sa transmita, anual, autoritatilor administratiei publice locale datele de contact actualizate privind presedintele si administratorul asociatiei de proprietari.

CAPITOLUL VI

ADMINISTRAREA CONDOMINIILOR

Art. 53 (1) Administrarea, întretinerea, investitiile si reparatiile asupra proprietatii comune sunt în sarcina asociatiei de proprietari, iar cheltuielile legate de aceste activitati reprezinta cheltuieli comune.

(2)În scopul administrarii si întretinerii condominiului, asociatia de proprietari poate încheia contracte în numele proprietarilor cu persoane fizice autorizate, întreprinderi individuale, întreprinderi familiale sau cu persoane juridice cu obiect principal de activitate administrarea condominiilor, înfiintate potrivit prevederilor legale în vigoare.

(3)Desemnarea administratorului si încheierea contractului de administrare se aproba în cadrul adunarii generale, cu acordul a jumatate plus unu din numarul total al membrilor asociatiei de proprietari.

(4)În cazurile prevazute la art. 36 alin. (4), daca adunarea generala a asociatiei de proprietari hotaraste astfel, presedintele asociatiei de proprietari poate îndeplini si functia de administrator.

Art. 54 (1) Administrarea condominiului poate fi realizata de catre persoane fizice autorizate, întreprinderi individuale, întreprinderi familiale sau persoane juridice specializate, autorizate conform legii.

(2)Activitatea de administrare include activitati de administrare tehnica, de contabilitate, casierie, întretinere, investitii si reparatii privind proprietatea comuna.

(3)Orice alte activitati de administrare care nu sunt reglementate prin lege sau prin statutul asociatiei, sunt conditionate de acordul adunarii generale a asociatiei de proprietari.

(4)Administratorii pot fi angajati pe baza de contract civil de prestari servicii.

(5)Candidatii pentru functia de administrator de imobile trebuie sa prezinte comitetului executiv al asociatiei de proprietari, certificatul de calificare profesionala obtinut în conformitate cu legislatia în vigoare privind formarea profesionala a adultilor, documentele prevazute de lege, daca adunarea generala hotaraste în acest sens, administratorul trebuie sa depuna garantii profesionale si materiale, si trebuie sa nu fi suferit nicio condamnare, prin hotarâre judec atoreasca ramasa definitiva, pentru o infractiune de natura economico-financiara.

(6)Persoanele juridice specializate sunt operatori economici înfiintati si înregistrati conform legii, care au ca obiect principal de activitate administrarea condominiilor.

(7)În vederea îndeplinirii obiectului principal de activitate, persoanele juridice prevazute la alin. (6) au obligatia obtinerii certificatului de calificare profesionala eliberat în conditiile legii pentru toti angajatii acestora care presteaza activitatea de administrare a condominiilor.

(8)Certificatul de calificare profesionala are drept scop certificarea calitatilor profesionale ale persoanelor care doresc sa practice activitatea de administrare a imobilelor si se afiseaza, prin grija administratorului, la avizier, la data intrarii în vigoare a contractului de administrare.

(9)Certificatul de calificare profesionala a administratorului poate fi suspendat temporar sau

retras, urmare a unei hotarâri judec atoresti definitive, în cazul în care organele competente au stabilit existenta unui prejudiciu cauzat de administrator. Retragerea certificatului de calificare, determina imposibilitatea detinerii pe viitor a functiei de administrator de imobile.

(10) În cazul în care organele competente au stabilit existenta unui prejudiciu cauzat de administratori, acestia raspund conform legislatiei în vigoare.

Art. 55 (1) Urmare a hotarârii adun arii generale a asociatiei de proprietari, administratorul, conform contractului de administrare si în baza mandatului special acordat de adunarea generala a asociatiei, poate negocia contractele de prestari de servicii între furnizori si asociatia de proprietari.

(2) Pentru îndeplinirea mandatului prevazut la alin. (1), administratorul repartizeaza facturile catre proprietari prin lista de plata lunara, încaseaza si plateste sumele reprezentând contravaloarea serviciilor prestate de catre furnizori.

Art. 56 (1) Administratorul are, în principal, urmatoarele atributii:

a) administreaza imobilul, propune si supravegheaza lucrari având ca scop conservarea si întretinerea acestuia;

b)supravegheaza atât lucr arile care privesc administrarea, cât si personalul angajat;

c)în caz de urgenta, cu acordul comitetului executiv, initiaza executarea tuturor lucrarilor necesare protejarii imobilului;

d)presteaza serviciile prevazute în contractul de administrare cu responsabilitate si în mod profesional;

e) executa dispozitiile prevazute în hotarârile adun arii generale a asociatiei de proprietari, în conformitate cu prezenta lege, regulamentul condominiului si conform contractului de administrare;

f)asigura activitatea de casierie si contabilitatea numai în partida simpla;

g)tine pentru fiecare asociatie o contabilitate separata în care trebuie sa fie prezentata situatia fiecarui proprietar în raport cu asociatia;

h)gestioneaza bunurile materiale si fondurile banesti ale asociatiei conform hotarârilor adunarii generale si deciziilor comitetului executiv;

i)propune, cel târziu pân a la sfâr situl perioadei de recalculare a cheltuielilor, bugete anuale si prognoze pe termen mediu în care trebuie sa includa sumele achitate, lucrarile de întretinere si lucrarile de reabilitare si îmbunatatire, sumele necesare din fondurile asociatiei, alte cheltuieli previzibile si o estimare generala a cheltuielilor asociatiei de proprietari;

j)efectueaza formalitatile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii de servicii pentru exploatarea si întretinerea condominiului, derularea si urmarirea realizarii acestor contracte;

k)prezinta proprietarilor, trimestrial, o recalculare a costurilor, realizata conform prevederilor legale;

l)asigura gestionarea condominiului conform hotarârilor adun arii generale si deciziilor comitetului executiv, cu respectarea prevederilor legale în vigoare;

m)are obligatia prezentarii tuturor datelor, documentelor si informatilor privind continutul si respectarea contractului de administrare, precum si a acordurilor de plata în rate a cheltuielilor anuale, a cuantumului prestatiilor convenite, la solicitarea oricarui proprietar, în orice moment;

n)gestioneaza fondul de rulment si fondul de reparatii constituite la dispozitia asociatiei de proprietari, precum si alte fonduri constituite de catre aceasta;

o)calculeaza, întocmeste, supune verificarii cenzorilor si aprobarii comitetului executiv lista lunara a cheltuielior de întretinere în termen de maxim 5 zile de la primirea ultimei facturi de la furnizorii de servicii;

p)întocmeste lunar si depune semestrial la administratia financiara, pe a carei raza teritoriala se afla condominiul, situatia soldurilor elementelor de activ si pasiv;

q)afiseaza lunar, la avizier, lista de venituri si cheltuieli ale asociatiei, inclusiv cheltuielile obtinute din exploatarea proprietatii comune;

r)îndeplineste orice alte atributii prevazute de lege.

(2)Administratorul nu poate utiliza în niciun fel fondurile asociatiei de proprietari, fara hotarârea scris a a adunarii generale sau a deciziei comitetului executiv, dupa caz.

Art. 57 (1) Pentru realizarea lucrarilor de întretinere, reparatii sau investitii privind proprietatea comuna, administratorul, tinând seama de pre t, durata de executie si calitate, supune spre analiza si aprobare comitetului executiv, selectia de oferte a operatorilor economici care satisfac cerintele asociatiei de proprietari, conform legislatiei în vigoare.

(2) Administratorul este obligat sa foloseasca pentru platile cheltuielilor si pentru încasari contul asociatiei mentionat la art. 17 alin. (2), la care au acces pentru informare, prin tiparire de extrase de cont, toti proprietarii. În acest cont vor fi varsate, în termen de 24 de ore de la primirea acestora, toate sumele sau valorile primite în numele sau în contul asociatiei. Acelasi cont va putea fi utilizat si pentru plata cotelor lunare de contributie la cheltuielile asociatiei de catre proprietari.

(3) În cazul în care administratorul nu îsi îndeplineste obligatiile, asociatia de proprietari poate solicita acordarea de daune-interese, retragerea din garantia administratorului a unei sume de bani sau diminuarea venitului în functie de gravitatea faptei, în conditii prevazute în contractul de administrare, sau rezilierea contractului de administrare.

Art. 58 Pentru protejarea intereselor proprietarilor si ale asociatiei de proprietari împotriva riscurilor aferente activitatii de administrare într-un condominiu, administratorii de imobile încheie, pe cheltuiala proprie, polite de asigurare de raspundere civila profesionala.

Art. 59 (1) În cazul schimbarii administratorului, vechiul administrator este obligat sa transmita noului administrator, în baza unui proces verbal de predare-primire vizat de presedintele asociatiei si de catre cenzor, într-un termen de 5 zile de la încetarea contractului sau, situatia financiar- contabila, totalitatea fondurilor imediat disponibile, situatia conturilor fiecarui proprietar si al asociatiei, situatia soldurilor elementelor activ-pasiv la predare, precum si totalitatea documentelor si bunurilor aflate în administrarea sau în gestiunea sa. Procesul verbal va cuprinde si chitanta de plata cu care s-a facut ultima încasare, numele restantierilor, sumele restante, contractele în derulare, platile ce urmeaza a fi facute dupa data predarii.

(2) În caz de neîndeplinire a prevederilor prevazute la alin. (1), administratorul nu este descarcat de gestiune si poate fi atacat în instanta de asociatia de proprietari.

CAPITOLUL VII

VENITURILE SI CHELTUIELILE ASOCIATIEI DE PROPRIETARI

Art. 60 (1) Toate veniturile obtinute din exploatarea proprietatii comune, inclusiv veniurile din dobânzi bancare, apar tin asociatiei de proprietari.

(2) Veniturile prevazute la alin (1) alimenteaza numai fondul de reparatii al asociatiei de proprietari si nu se platesc proprietarilor. Lista acestor venituri, precum si cheltuielile aferente lor sunt prezentate semestrial, într-un raport afisat la avizierul asociatiei, si se tin în registrul unic de venituri si cheltuieli al asociatiei de proprietari.

Art. 61 (1) Anul fiscal al asociatiei de proprietari este anul calendaristic.

(2)Proprietarii membri ai asociatiei de proprietari au obligatia sa aprobe un fond de reparatii anual, necesar pentru repararea si îmbunatatirea proprietatii comune. Comitetul executiv va fundamenta si va prezenta adunarii generale suma anuala necesara pentru constituirea sau completarea fondului de reparatii, care se alimenteaza în avans, în transe lunare egale, prevazute în lista de plata a cheltuielilor asociatiei de proprietari. Fondul de reparatii poate fi utilizat numai pentru consolidarea condominiului, reabilitarea termica, cresterea calitatii ambiental-arhitecturale a constructiilor, precum si pentru repararea si îmbunatatirea proprietatii comune.

(3)Sumele încasate pentru constituirea fondului de reparatii se depun, în conformitate cu prevederile prezentei legi, în contul asociatiei de proprietari mentionat la art. 17 alin (2).

(4)Pentru încasarea fondului de reparatii, administratorul asociatiei de proprietari elibereaza chitanta nominala separata.

(5)La încheierea contractului de administrare, administratorul este obligat sa prezinte fara nicio întârziere contabilitatea fondului de repara tii si sa o transfere noului administrator.

Art. 62 (1) În scopul asigurarii sumelor necesare pentru plati curente, asociatia de proprietari este obligata sa stabilesca cuantumul si cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment. Fondul de rulment se dimensioneaza astfel încât s a poata acoperi cheltuielile curente ale condominiului la nivelul unei luni calendaristice. Stabilirea cuantumului se face prin echivalare cu suma care a fost necesara pentru acoperirea cheltuielilor lunare înregistrate de asociatia de proprietari în anul anterior, la nivelul lunii cu cheltuielile cele mai mari, majorate cu rata inflatiei, iar în cazurile asociatiilor de proprietari nou-înfiintate, prin constatarea si însusirea experientei în domeniu a unor asociatii de proprietari echivalente ca marime.

(2) Fondul de rulment se depune în contul asociatiei de proprietari, mentionat la art. 17 alin

(2).

(3)Fondul de rulment se constituie prin plata anticipata a cotei ce revine fiecarui proprietar, potrivit hotarârii adun arii generale a asociatiei de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afisate pe lista de plata.

(4)Pentru încasarea fondului de rulment, administratorul asociatiei de proprietari elibereaza chitanta nominala separata.

(5)În situatiile în care, prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul, locatarul se obliga sa participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuieste, acesta va participa si la formarea fondului de rulment.

(6)Fondul de rulment încasat se restituie în situatiile de schimbare a domiciliului sau a dreptului de proprietate, daca prin actele de transmitere a dreptului de proprietate sau a folosintei imobilului nu se stipuleaza altfel.

Art. 63 (1) În cadrul adunarii generale, proprietarii membri ai asociatiei de proprietari pot aproba si alte fonduri cu caracter special, precum si modul de constituire al acestora.

(2) Toate fondurile speciale ale asociatiei de proprietari se depun în contul asociatiei de proprietari, mentionat la art. 17 alin (2), au evidenta separata si pentru fiecare se emite chitanta separata.

Art. 64 (1) Contabilitatea veniturilor si cheltuielilor asociatiilor de proprietari se tine de catre administrator, numai în partida simpla si urmeaza prevederile legale în vigoare privind legislatia financiar-contabila.

(2)Daca din calculele efectuate rezulta un surplus, în sensul ca sumele platite depasesc în valoare totalul cheltuielilor, acesta trebuie rambursat proprietarilor îndreptatiti în termen de maxim

30de zile de la informarea acestora.

(3)În cazul în care din calculele efectuate rezulta un debit fata de sumele încasate, acesta trebuie acoperit de cei în drept în termen de 30 de zile de la informare.

Sectiunea 1

Cheltuielile asociatiei de proprietari

Art. 65 (1) Cheltuielile asociatiei de proprietari sunt cheltuieli legate de exploatarea, repararea sau întretinerea proprietatii comune, si cheltuielile cu serviciile de care beneficiaza proprietarii si care nu sunt facturate individual catre proprietatile individuale.

(2) Criteriile de repartizare a cheltuielilor asociatiilor de proprietari sunt urmatoarele:

a) cheltuieli pe numar de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati în proprietati individuale;

b)cheltuieli pe consumuri individuale;

c)cheltuieli pe cota-parte , în functie de suprafata utila a proprietatii individuale;

d)cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociatiei de proprietari;

e)cheltuieli pe consumatori tehnici;

f)cheltuieli de alta natura.

(3)Asociatia de proprietari are obligatia de a respecta prevederile legale privind modul de repartizare a cheltuielilor comune, în caz contrar, hotarârile luate de adunarea general a a proprietarilor cu încalcarea acestor dispozitii sunt nule de drept.

(4)Niciun proprietar din condominiu nu va fi exceptat de la obligatia de a contribui la plata cheltuielilor comune, ca urmare a renuntarii la folosirea unei parti din proprietatea comuna.

(5)Prin exceptie de la prevderile alin. (4), în baza hotarârii adun arii generale, pot fi exceptate de la plata cheltuielilor aferente consumului de energie electrica pentru functionarea ascensorului/ascensoarelor persoanele care locuiesc în apartamente situate la subsol, demisol, parter, mezanin, precum si la etajul 1 din cladirile fara mezanin.

Art. 66 (1) Asociatia de proprietari poate intermedia servicii între furnizori si proprietarii consumatori, în special cu privire la serviciile publice de utilitati, pe baza unor contracte de prestari de servicii sau de furnizare cu caracter individual. Pentru contractele de furnizare cu caracter individual, drepturile si obligatiile cu privire la serviciul furnizat apartin, pe de o parte, furnizorului si de cealalta parte, proprietarului.

(2) Pentru recuperarea debitelor cu privire la serviciile publice de utilitati, furnizorul serviciului va actiona împotriva proprietarilor restantieri, în baza contractului de furnizare sau a conventiei individuale.

(3)Serviciul de intermediere din partea asociatiei de proprietari consta în: repartizarea facturilor catre proprietari prin lista de plata lunara, încasarea si plata sumelor reprezentând contravaloarea consumului facturat, înstiintarea furnizorului cu privire la debitori.

(4)Proprietarii din condominii pot fi debransati de la serviciile comunitare de utilitati publice numai la cerere, în baza solicitarii în scris a acestora, cu respectarea prevederilor legale în vigoare.

(5)Condominiile pot fi debransate de la serviciile comunitare de utilitati publice numai la cerere, în baza solicitarii în scris a tuturor proprietarilor din condominiu.

Art. 67 (1) Stabilirea si repartizarea sumei care priveste proprietatea comuna ce revine fiecarui proprietar din cadrul condominiului se fac în conformitate cu prevederile art. 38 alin. (5).

(2) Cheltuielile efectuate de asociatia de proprietari pentru plata unor servicii de utilitati publice sau de alta natura, legate de proprietatile individuale din condominiu si care nu se factureaza individual pe fiecare dintre acestea, se repartizeaza dupa acelasi criteriu care a stat la baza emiterii facturii, în conformitate cu prevederile contractului încheiat cu furnizorul respectivului serviciu.

Art. 68 (1) Asociatia de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalitati pentru orice suma cu titlu de restanta, afisata pe lista de plata. Penalitatile nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere si se vor aplica numai dupa o perioada de 30 de zile de la termenul stabilit pentru plata, fara ca suma penalitatilor sa poata depasi suma la care s-au aplicat.

(2)Termenul de plata a cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, afisate pe lista lunara de plata, este de maximum 30 de zile calendaristice de la data afisarii.

(3)Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de întârziere, prev azute la alin. (1), se includ în fondul de penalitati al asociatiei de proprietari si se vor utiliza cu prioritate pentru plata penalitatilor impuse asociatiei de proprietari de catre terti, precum si pentru cheltuieli cu reparatiile asupra proprietatii comune, reabilitare termica sau consolidarea condominiului. Sumele rezultate din aplicarea penalitatilor de întârziere nu pot fi utilizate si în alte scopuri.

Art. 69 (1) Administratorul este obligat sa notifice, în scris, proprietarul care are plati restante la cheltuielile comune ale imobilului, asupra datoriilor, si sa înstiinteze presedintele si comitetul executiv al asociatiei de proprietari despre restante.

(2)Asociatia de proprietari, prin presedinte, poate actiona în instanta proprietarul care se face vinovat de neplata cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei mai mult de 90 de zile de la termenul scadent, respectiv 110 zile de la afisarea listei, informând membri asocia tiei prin afisare la avizier.

(3)Actiunea asociatiei de proprietari este scutita de taxa de timbru.

(4)Sentinta data în favoarea asociatiei de proprietari, pentru sumele datorate de oricare proprietar din condominiu, poate fi pusa în aplicare pentru acoperirea datoriilor la zi prin orice modalitate permisa de Codul de procedura civila.

Art. 70 Unitatile administrativ-teritoriale, autoritatile administratiei publice locale au drept de preemptiune la pret egal asupra locuintelor aflate în procedura de executare silita pentru recuperarea datoriilor proprietarilor la cotele de contributie la cheltuielile asociatiei, cu respectarea normelor de procedura civila în vigoare. Aceste locuinte vor fi folosite ulterior numai ca locuinte sociale, proprietarii executati silit având prioritate la repartizarea acestora, numai daca îndeplinesc conditiile de acces la locuintele sociale, în conformitate cu prevederile legale în vigoare.

Art. 71 (1) Asociatia de proprietari are un drept de ipoteca asupra proprietatilor individuale din condominiu, precum si un privilegiu asupra tuturor bunurilor mobile ale acestora, pentru sumele datorate cu titlu de cota de contributie la cheltuielile asociatiei de proprietari, dupa cheltuielile de judecata datorate tuturor creditorilor în interesul carora au fost facute.

(2) Ipoteca se înscrie în Cartea funciara a unitatii de proprietate imobiliara, conform procedurii publicitatii imobiliare prevazute în legislatia în vigoare, la cererea presedintelui asociatiei de proprietari, pe baza extraselor de pe ultima lista lunara de plata a cotelor de contributie din care rezulta suma datorata cu titlu de restanta. Ipoteca se radiaza în baza declaratiei autentice a presedintelui asociatiei de proprietari sau în baza hotarârii judec atoresti definitive si irevocabile. .

(3) La cerere se va anexa un exemplar original sau o copie legalizata a extrasului de pe listele lunare de plata a cotelor de contributie, din care rezulta suma datorata.

(4) Cererea si extrasele de pe listele de plata, prevazute la alin. (3), vor purta stampila asociatiei de proprietari si, dupa caz, semnatura administratorului, a cenzorului, respectiv a presedintelui asociatiei, cu precizarea numelui si prenumelui acestora.

Art. 72 Orice proprietar poate contracta, în nume si pe cheltuiala proprie, lucrari de expertiza tehnica si/sau financiar-contabila cu o persoana fizica sau juridica autorizata, conform legislatiei în vigoare.

Sectiunea a 2-a

Repartizarea cheltuielilor pe numar de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati în proprietati individuale

Art. 73 (1) Cheltuielile care sunt determinate de numarul persoanelor care locuiesc în condominiu si nu pot fi individualizate pe fiecare proprietar pe baza unor dispozitive de masura se repartizeaza proportional cu numarul de persoane care locuiesc sau desfasoara activitati în cladire în luna pentru care se calculeaza lista de plata si reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa rece, calda si canalizare; combustibil pentru prepararea apei calde de consum; energia electrica utilizata pentru functionarea instalatiilor comune; colectarea deseurilor menajere, vidanjare.

(2)Modul de repartizare a cheltuielilor prevazute la alin. (1) se stabileste printr-o conventie aprobata de comitetul executiv al asociatiei de proprietari.

(3)Comitetul executiv stabileste cotele de participare pe persoana la cheltuielile aferente persoanelor cu domiciliul în cladire si pentru persoanele care locuiesc temporar, minimum 15 zile pe luna, si stabileste perioada pentru care proprietarii, respectiv chiriasii, pot solicita în scris scutirea de la plata cheltuielilor pe persoana si care trebuie sa fie de cel putin 15 zile pe luna, conform hotarârii adun arii generale.

Art. 74 (1) În condominiile în care consumul de gaze naturale pentru bucatarii si spalatorii se înregistreaza prin acelasi aparat care masoara si consumul aferent încalzirii, se stabileste consumul aferent bucatariilor si spalatoriilor pe baza unor bareme stabilite potrivit legislatiei în vigoare.

(2)Pentru repartizarea valorii consumului de apa calda menajera pe proprietate individuala la cladirile cu centrala termica proprie, asociatia de proprietari poate monta un contor pe instalatia de apa calda, astfel încât acesta s a înregistreze consumul de apa calda menajera din condominiu. Valoarea consumului de gaze naturale, în lipsa unui contor care sa înregistreze acest consum, pentru prepararea apei calde se determina pe baza unor bareme stabilite potrivit legislatiei în vigoare.

(3)Cheltuielile privind consumul de gaze naturale pentru încalzire la cladirile cu centrala termica proprie, în situatiile în care nu exista aparate de masura a consumului respectiv, se determina scazând din factura de gaze naturale contravaloarea ga zelor naturale rezultate pentru apa calda si bucatarii conform prevederilor de la alin. (1) si (2).

Art. 75 (1) Conventia prevazuta la art. 73 alin. (2) are durata nedeterminata, fiind valabila pe toata perioada activitatii desfasurate de detinatorii prevazuti la art. 73 alin. (2), si se actualizeaza periodic, în functie de elementele noi care intervin, în functie de numarul persoanelor care desfasoara zilnic activitati în proprietatile individuale, de numarul mediu zilnic de clienti si de obiectul de activitate. Numarul acestora se stabileste de detinatorul spatiului si se certifica de comitetul executiv al asociatiei de proprietari. Acest numar se utilizeaza pentru calculul cheltuielilor pe persoana aferente spatiului respectiv.

(2)Conventia precizeaza contributia proprietarului la cheltuielile asociatiei de proprietari, cu privire la consumurile care nu pot fi înregistrate distinct pe fiecare proprietate în cauza si care sunt determinate de activitatea desfasurata.

(3)Conventia completeaza obligatiile proprietarului fata de cheltuielile din cadrul asociatiei de proprietari mentionate la art. 65 alin. (2) lit. b) - f).

(4)În situatia în care, la notificarea scrisa din partea asociatiei de proprietari, proprietarii spatiilor cu alta destinatie decât aceea de locuin ta din condominiu refuza încheierea conventiei, sunt aplicabile criteriile stabilite si adoptate în acest sens de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari prin decizie scrisa si în baza constatarilor vizuale cu privire la activitatea desfasurata din punct de vedere al numarului de persoane angajate si al numarului de clienti.

(5)În situatia în care, la notificarea scrisa a proprietarului, conducerea asociatiei de proprietari refuza încheierea conventiei, este aplicabil criteriul prevazut la art. 65 lit. a) sau b), dupa caz, cu obligatia proprietarului de a declara, în scris, numarul persoanelor angajate sau care desfasoara activitati în spatiul sau.

Art. 76 (1) În lipsa contoarelor de înregistrare a consumului de apa la bransament, repartizarea consumului se face potrivit normelor legale, pe baza de bareme pe fiecare tip de consumator în parte.

(2)În cazurile în care condominiul dispune numai de dusuri si bai comune care deservesc proprietatile individuale, cheltuielile se repartizeaza pe fiecare proprietar în raport cu numarul persoanelor care locuiesc curent în cladire, aferent fiecarei proprietati individuale.

(3)În cazul în care nu se pot separa, prin masurare, consumurile de energie electrica la partile comune ale cladirii de cele din proprietatile individuale, repartizarea acestor consumuri se realizeaza conform cu baremele stabilite potrivit normelor legale, pentru consumul comun si pentru proprietari, tinându-se seama de consumatorii electrici existen ti, iar cheltuielile aferente partilor de folosinta comuna se repartizeaza pe fiecare proprietar proportional cu numarul de persoane care locuiesc în condominiu, în conformitate cu legislatia în vigoare.

Sectiunea a 3-a

Repartizarea cheltuielilor pe consumuri individuale

Art. 77 (1) Cheltuielile pe consumuri individuale reprezinta cheltuielile asociatiei pentru: apa rece si canalizare; apa calda menajera; energia termica, combustibilul si apa rece pentru prepararea apei calde; gaze naturale; încalzirea proprietatii individuale.

(2) Cheltuielile pe consumuri individuale se repartizeaza în functie de indexul contoarelor individuale, în functie de indexul repartitoarelor de costuri, conform normei tehnice si metodologiei elaborate de Autoritatea Nationala de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitati Publice sau în functie de alte criterii în baza carora se pot individualiza consumurile.

Art. 78 (1) Daca sunt întrunite conditiile prevazute în actele normative în vigoare cu privire la asigurarea gradului de montare a repartitoarelor de costuri pentru apa sau încalzire, atunci repartizarea acestor utilitati se stabileste prin decizie a comitetului executiv al asociatiei de proprietari, printr-un regulament propriu care trebuie sa cuprinda prevederi cu privire la modul de citire, de calcul si de repartizare a contravalorii consumurilor respective.

(2) Daca toate proprietatile individuale din condominiu au sisteme proprii de înregistrare a consumurilor, asociatia de proprietari poate stabili modul de plata a cheltuielilor pe baza de conventie cu caracter individual, considerat ca un serviciu suplimentar, diferit de contractul de furnizare a serviciului, încheiat cu furnizorul serviciului, cu acordul tuturor beneficiarilor serviciului respectiv. În toate cazurile, plata consumurilor proprii nu scuteste niciun proprietar de la plata contributiei la cheltuielile comune.

Art. 79 În cazul distributiei orizontale a energiei termice pentru încalzire, diferenta dintre consumul înregistrat de contorul montat la bransament si suma consumurilor înregistrate de contoarele individuale montate la nivel de proprietate individuala reprezinta consum comun si se repartizeaza proportional cu cota-parte din proprietatea comuna.

Art. 80 (1) Asociatiile de proprietari vor evidentia cheltuielile cu energia termica pentru încalzire si apa calda menajera, separat pentru fiecare proprietate individuala, pe un borderou special, care va fi afisat împreuna cu lista pentru defalcarea celorlalte cheltuieli de întretinere.

(2)În borderoul prevazut la alin. (1) se vor înscrie obligatiile de plata a energiei termice consumate pentru încalzire si prepararea apei calde menajere pe fiecare proprietate individuala, asa cum rezulta din defalcarea facturii primite de la furnizorul de energie termica, si separat cuantumul ajutorului social, precum si a facilitatilor acordate populatiei pentru plata energiei termice, în conformitate cu legislatia în vigoare.

(3)La primirea borderoului cuprinzând ajutoarele d e caldura pe beneficiari se vor mentiona pe chitante aceste sume, beneficiarii urmând s a achite diferenta dintre cota de întretinere afisata pe lista de plata si ajutorul social.

Sectiunea a 4-a

Repartizarea cheltuielilor pe cota-parte de proprietate

Art. 81 Cheltuielile pe cota-parte de proprietate, în functie de suprafata utila a proprietatilor individuale din condominiu, reprezinta cheltuielile efectuate pentru administrarea, întretinerea, repararea, exploatarea si, dupa caz, consolidarea partilor de constructii si instalatii din condominiu aflate în proprietate comuna.

Art. 82 (1) Cheltuielile pe cota-parte de proprietate reprezinta cheltuielile asociatiei cu privire la proprietatea comuna, cu privire la: fondul sau fondurile pentru lucrari de întretinere, service, reparatii si, dupa caz, de consolidare, reabilitare, eficienta energetica, modernizare la partile de constructii si instalatii aflate în si pe proprietatea comuna, astfel cum este descrisa în cartea tehnica a constructiei si în acordul de asociere: subsolul; conductele de distributie si coloanele instalatiilor de apa, canalizare, încalzire, energie electrica; casa scarii; podul; spalatoria; uscatoria; terasa; ascensorul; interfonul - partea de instalatie de pe proprietatea comuna; centrala termica proprie; crematoriul; tubulatura de evacuare a deseurilor menajere; structura de rezistenta; fatadele; acoperisul si altele asemenea, conform prevederilor din acordul de asociere; personalul angajat sau contractat al asociatiei: salarii sau remuneratii pentru administrator, contabil, instalator, electrician, portar, cheltuieli pentru curatenie etc.; indemnizatii acordate membrilor asociatiei de proprietari ori persoanelor alese: presedintele, membri comitetului executiv si cenzorului; prime; credite bancare; contracte sau polite de asigurari; alte servicii administrative catre proprietatea comuna.

(2) Daca facturarea serviciilor de utilitati publice este individuala, pentru consumurile de pe spatiile comune furnizorii vor încheia contracte de furnizare cu asociatia de proprietari, în conditiile stabilite de comun acord.

Art. 83 (1) Suprafata utila a proprietatilor individuale si cota-parte de proprietate sunt cele înscrise în cartea funciara în baza unei documentatii cadastrale sau, în lipsa, cele din actul de proprietate.

(2) În cazul în care suma cotelor-parti din actele de proprietate, care sunt fractiuni abstracte pentru fiecare proprietate individuala din cladirea care constituie condominiul, nu este egala cu 100%, presedintele asociatiei de proprietari solicita întocmirea unei documentatii cadastrale, prin punerea la dispozitie a cartii tehnice a imobilului si cu respectarea prevederilor în vigoare.

Art. 84 Cheltuielile aferente consumului de gaze la sobe pentru încalzire, în cazul în care nu exista aparate de masurare a acestuia pentru fiecare unitate de proprietate imobiliara se repartizeaza tuturor proprietarilor din cadrul asociatiei de proprietari proportional cu cota-parte din proprietatea comuna, asa cum este înscrisa în acordul de asociere.

Sectiunea a 5-a

Repartizarea cheltuielilor pe beneficiari

Art. 85 (1) Cheltuielile pe beneficiari reprezinta cheltuielile aferente serviciilor de care beneficiaza în mod individual proprietarii, toti sau în parte, gestionate financiar prin intermediul asociatiei de proprietari.

(2) Cheltuielile pe beneficiari se repartizeaza conform valorii care revine fiecarui beneficiar în cauza.

Art. 86 Cheltuielile pe beneficiari sunt cheltuielile cu privire la: citirea, calculul si gestiunea consumurilor individuale de apa rece, apa calda, caldura, gaze, energie electrica, deseuri municipale; servicii cu privire la repartitoarele de costuri; chiriile spatiilor comune - boxe, casa scarii, holuri, spatiu ghena, terasa etc.; gestiunea ajutoarelor banesti; gestiunea contractelor cu caracter individual; întretinerea interfonului si a partii de instalatie din interiorul proprietatii individuale; verificarea metrologica a contoarelor individuale de energie termica, în cazul distributiei orizontale; reviziile instalatilor interioare de gaze, apa si încalzire; alte servicii individuale catre proprietari.

Art. 87 Pentru proprietarii care beneficiaza de anumite servicii si determina consumuri suplimentare, în conditiile în care nu exista nicio interdictie legala în acest sens, calculul cotei de contributie aferente cheltuielilor pe beneficiari se face conform baremelor stabilite prin normativele tehnice în vigoare sau, în lipsa acestora, conform deciziei comitetului executiv, în functie de cantitatea consumata.

Sectiunea a 6-a

Repartizarea cheltuielilor pe consumatori tehnici

Art. 88 Cheltuielile pe consumatori tehnici reprezinta cheltuielile asociatiei de proprietari pentru: încalzirea proprietatilor individuale - locuinte sau spatii cu alta destinatie decât aceea de locuin ta (energia termica sub forma de caldura; combustibilul si energia electrica pentru încalzire; salariu/remuneratie pentru fochist si echipament de lucru; costuri pentru functionarea instalatiilor de încalzire centrala).

Art. 89 (1) Cheltuielile cu consumurile comune de energie termica din spatiile aflate în proprietate comuna, si anume casa scarii, culoare, spalatorii, uscatorii, subsol, holuri si altele asemenea, se repartizeaza proportional cu cota-parte din proprietatea comuna care îi revine fiecarui proprietar, astfel cum aceasta este înscrisa în actul de proprietate sau cum a fost recalculata conform prevederilor prezentei legi.

(2)Pentru calculul cheltuielilor cu încalzirea spatiilor comune, precum si pentru alocarea, încasarea si plata sumelor aferente contractului individual de prestari de servicii energetice, societatea prestatoare poate încheia un contract de prestari de servicii cu asociatia de proprietari. Valoarea contractului se negociaza între parti.

(3)Daca un proprietar din condominiu modifica suprafata echivalenta termic de încalzire din proprietatea sa individuala, cota de participare la cheltuielile pentru încalzire se va recalcula prin aplicarea unui coeficient de modificare a suprafetei utile luate în calcul, fara a modifica cota- parte din proprietatea comuna. Coeficientul se calculeaza conform normelor tehnice elaborate de Autoritatea Nationala de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitati Publice, pe baza unui studiu de specialitate.

Sectiunea a 7-a

Repartizarea cheltuielilor de alta natura

Art. 90 Cheltuielile de alta natura reprezinta cheltuielile efectuate pentru plata unor servicii care nu pot fi repartizate dupa criteriile prevazute la art. 65 lit. a) – e).

Art. 91 Cheltuielile de alta natura reprezinta cheltuielile asociatiei de proprietari pentru: lucrarile de întretinere, reparatii si înlocuiri la antena ori antenele colective de televiziune, care se repartizeaza în raport cu numarul prizelor de televizoare aflate în locuinte si în spatiile cu alta destinatie decât aceea de locuinta, în conditiile în care nu exista o hotarâre a adun arii generale prin care sistemul de antena colectiva sa fie desfiintat sau casat; cutiile postale, cheile de la usa de intrare comuna în cladire, care se repartizeaza în raport cu numarul proprietarilor; alte cheltuieli, repartizarea facându- se în conformitate cu clauzele contractuale sau conform modului de facturare; curatatul cosurilor de fum, care se repartizeaza fiecarui proprietar proportional cu numarul sobelor si al masinilor de gatit racordate la cosurile de fum ale cladirii.

Art. 92 Alte cheltuieli în cadrul asociatiei de proprietari se repartizeaza în conformitate cu normele si normativele avute în vedere la facturarea comuna a acestora si/sau în conformitate cu clauzele prevazute în contractele încheiate cu furnizorii respectivelor servicii.

Art. 93 Cheltuielile privind serviciile pentru încalzirea centrala si prepararea apei calde menajere asigurate prin centrale termice proprii sau aflate în exploatarea directa a asociatiei de proprietari cuprind: costul combustibilului, costul transportului acestuia pân a la locul de consum, cheltuielile efectuate cu îndepartarea reziduurilor, costul energiei electrice consumate pentru functionarea

instalatiilor aferente si iluminatul încaperilor în care sunt amplasate acestea, costul echipamentului de lucru si protectie pentru fochistii care deservesc centralele termice, indemnizatiile, respectiv salariile acestora, inclusiv contributiile catre bugetul de stat, costul materialelor necesare pentru pastrarea curateniei în centralele termice, costul apei pentru umplerea instalatiei.

CAPITOLUL VIII

REGULILE APLICABILE ÎN CAZUL DISTRUGERII CONDOMINIULUI

Art. 94 (1) În cazul în care cladirea a fost distrusa în întregime ori într-o proportie mai mare de jumatate din valoarea ei, orice proprietar poate, în lipsa unei întelegeri contrare, sa propuna vânzarea la licita tie publica a terenului si a materialelor de constructie care au rezultat.

(2)În cazul în care cladirea a fost distrusa în întregime ori într-o proportie mai mare de jumatate din valoarea ei, proprietarii pot contribui la refacerea partilor comune, proportional cu cotele-parti.

(3)În caz de distrugere a unei parti mai mici decât cea prev azuta la alin. (1), proprietarii vor contribui la refacerea partilor comune, proportional cu cotele-parti. Daca unul sau mai multi proprietari refuza sau nu pot sa participe la refacere, ei sunt obligati sa cedeze celorlalti proprietari dreptul de proprietate asupra unitatii de proprietate imobiliara. Pretul se stabileste de parti ori, în caz de neîntelegere, de catre instanta judecatoreasca.

(4)În cazurile prevazute la alin. (1) - (3), se convoaca adunarea generala a asociatiei de proprietari, în conformitate cu art. 37, în mai putin de 3 zile de la constatare.

Art. 95 (1) Condominiul este lichidat prin disparitia imobilului sau prin acordul de lichidare pe motiv de renuntare la condominiu.

(2)Pentru obtinerea acordului de lichidare este necesara obtinerea consimtamântului tuturor proprietarilor.

(3)Asociatia de proprietari poate fi desfiintata doar în conditiile prevazute la art. 1 alin. (3), sau dupa lichidarea condominiului.

CAPITOLUL IX

SANCTIUNI

Art. 96 (1) Constituie contraventii urmatoarele fapte:

a)neconvocarea adunarii generale, conform prevederilor prezentului act normativ;

b)necomunicarea de catre proprietar a modificarii suprafetei utile catre asociatia de proprietari si administratia financiara locala;

c)neluarea de catre asociatia de proprietari, de presedinte sau de catre comitetul executiv al asociatiei de proprietari a tuturor masurilor necesare pentru repararea, reabilitarea si mentinerea în stare de siguranta si functionare a condominiului si a instalatiilor comune aferente pe toata durata existentei acestora, conform prevederilor legale în vigoare;

d)nerespectarea de catre proprietari a prevederilor art. 25 alin. (1) si (2) din prezenta lege;

e)nerespectarea statutului, a acordului de asociere, a prevederilor prezentei legi, precum si neîndeplinirea sau depasirea atributiilor de catre presedinte, membri comitetului executiv, cenzor sau de catre administrator;

f)punerea în pericol de catre proprietari a integritatii structurale a condominiului sau a altor proprietati individuale, precum si a bunei functionari a instalatiilor aferente acestora;

g)schimbarea de catre proprietar a destinatiei locuintei sau spatiului cu alta destinatie decât aceea de locuinta fara autorizatiile si aprobarile legale;

h)neexecutarea de catre proprietar a lucrarilor de întretinere, reparatii sau de înlocuire a elementelor de constructii si instalatii aflate în proprietatea sa individuala, daca aceasta este de natura sa aduca prejudicii celorlalti proprietari;

i)modificarea aspectului proprietatii comune de catre proprietari, precum si a elementelor constructive ale condominiului fara obtinerea acordului asociatiei de proprietari;

j)neluarea masurilor în scopul constituirii fondului de reparatii sau a fondului de rulment;

k)neîncheierea de catre administrator a asigurarii pentru raspunderea civila profesionala a administratorului condominiului;

l)utilizarea cu alta destinatie a fondului de rulment sau a fondului de reparatii, altfel decât este prevazut la art. 61 si respectiv la art. 62 din prezenta lege;

m)utilizarea si gestionarea veniturilor asociatiei de proprietari, altfel decât este prev azut la art. 17 alin. (2), art. 60 si respectiv la art. 64;

n)neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de catre furnizorii serviciilor de de utilitati publice;

o)neaplicarea sau nerespectarea prevederilor prezentei legi de catre proprietarii ansamblurilor rezidentiale, conform prevederilor art. 13 alin. (6);

p)oricare alte situatii de încalcare a prezentei legi sau care pot afecta buna administrare si functionare a condominiului.

(2)Contraventiile prevazute la alin. (1) se sanctioneaza dupa cum urmeaza:

a)faptele prevazute la lit. d), f) si k) se sanctioneaza cu amenda de la 500 lei la 3.000 lei;

b)faptele prevazute la lit. a), b), c), si p) cu amenda de la 200 lei la 1.000 lei;

c)faptele prevazute la lit.e) si j) cu amenda de la 2.500 lei la 5.000 lei;

d)faptele prevazute la lit. g), h), i), si m) cu amenda de la 5.000 lei la 10.000 lei;

e)faptele prevazute la lit. l), n), si o) cu amenda de la 4.000 lei la 9.000 lei.

(3)Sanctiunile pentru contraventiile prevazute la alin. (1) lit. a) - m), o) si p) se aplica persoanelor fizice sau juridice vinovate, iar cea prevazuta la alin. (1) lit. n) functionarilor publici sau personalului angajat al autoritatilor publice, inclusiv personalului regiilor ori societatilor furnizoare de servicii de utilitati publice.

(4)Constatarea contraventiilor prevazute de prezenta lege, facuta la sesizarea oricarei persoane interesate sau din oficiu, precum si aplicarea sanctiunilor corespunzatoare se fac dupa cum urmeaza:

a)de catre Inspectoratul de Stat în Constructii în cazul faptelor prevazute la alin. (1) lit. f), g), si h);

b)de catre organele abilitate ale Politiei Române în cazul faptelor prev azute la alin. (1) lit. a) – e), i) – m), o) si p);

c)de catre Autoritatea Nationala de Reglementare pentru Serviciile Comunitare de Utilitati Publice, Autoritatea Nationala de Reglementare în domeniul Energiei, în cazul faptelor prevazute la alin. (1) lit. n).

Art. 97 Prevederile referitoare la		contraventii din prezenta lege se completeaza						cu
dispozitiile Ordonantei Guvernului	nr.	2/2001	privind	regimul	juridic	al	contraventiilor,	cu
modificarile si completarile ulterioare.

CAPITOLUL X

DISPOZITII TRANZITORII SI FINALE

Art. 98 În termen de 60 de zile de la data intrarii în vigoare a prezentei legi, presedintii asociatiilor de proprietari sunt obligati sa transmita autoritatilor administratiei publice locale numele si datele de contact actualizate privind presedintele si administratorul asociatiei de proprietari.

Art. 99 În termen de 4 luni de la data intrarii în vigoare a prezentei legi:

a)proprietarii din condominii trebuie sa aprobe un regulament al condominiului;

b)proprietarii care nu au informat asociatia de proprietari, în conformitate cu art. 27 alin. (3), de modificarile suprafetelor construite sau utile efectuate anterior intrarii în vigoare a prezentei legi, sunt obligati sa comunice asociatiei de proprietari modificarile suprafetelor respective;

c)presedintii asociatiilor de proprietari sunt obligati sa actualizeze, în baza actelor de proprietate asupra locuintelor si/sau spatiilor cu alta destinatie decât aceea de locuin ta din condominiu, toate informatiile privind proprietatile, suprafetele si cotele-parti aferente acestora, în vederea calculului cotelor de contributie la cheltuielile asociatiei pentru respectiva locuinta.

Art. 100 (1) În termen de 6 luni de la intrarea în vigoare a prezentei legi, datorita starii de coproprietate fortata si perpetua, în scopul exercitarii drepturilor si obligatiilor ce le revin asupra proprietatii comune, proprietarii din condominii care nu sunt constituiti în asociatii de proprietari la data intrarii în vigoare a prezentei legi, urmeaza sa se se constituie în asociatii de proprietari conform prezentei legi.

Art. 101 (1) În termen de 3 luni de la data intrarii în vigoare a prezentei legi, Ministerul Muncii, Familiei si Protectiei Sociale, Ministerul Dezvoltarii Regionale si Turismului, Ministerul Administratiei si Internelor, în colaborare cu asociatiile profesionale si de reprezentare ale asociatiilor de proprietari vor propune actualizarea standardului ocupational privind ocupatia de administrator de condominii.

(2)În termen de 3 luni de la data intrarii în vigoare a prezentei legi, va fi emis un ordin comun al ministrului administratiei si internelor si al ministrului finantelor publice privind aprobarea reglementarilor contabile pentru asociatiile de proprietari.

(3)În termen de 3 luni de la data intrarii în vigoare a prezentei legi, va fi emis un ordin comun al ministrului dezvoltarii regionale si turismului si al ministrului administratiei si internelor privind aprobarea continutului regulamentului de condominiu.

Art. 102 Prezenta lege intra în vigoare la 60 de zile de la data publicarii în Monitorul Oficial al României, Partea I.

Art. 103 La data intrarii în vigoare a prezentei legi, se abroga Legea nr. 230/2007 privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, publicata în Monitorul Oficial, Partea I, nr.490 din 23 iulie 2007, cu modificarile si completarile ulterioare, si Hotarârea Guvernului nr. 1588/2007 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari, precum si orice alte prevederi contrare.

accesind acest  link ajungeti in pagina home a blog-ului